Бизнес и Финансы

На рынке недвижимости, по всей видимости, складывается благоприятная ситуация для государственных чиновников всех уровней, ответственных за реализацию приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье?— гражданам России». Между тем, еще совсем недавно, в конце прошлого года, создавалось впечатление, что на планах и возможностях реализации широко рекламируемой программы можно поставить жирный крест?— так быстро росли цены на недвижимость.

Сегодня, в условиях неустойчивого равновесия цен на квартиры, из трех возможных сценариев (стагнация, рост или падение) равновероятны все. На рынке жилья наблюдается снижение числа сделок, во всех сегментах рынка жилой недвижимости предложение доминирует над спросом, заметно существенное различие цен предложений и цен сделок. Причем, к примеру, в Москве эти процессы даже более ярко выражены, нежели в северной столице.

Между тем, итоги выступлений докладчиков на секции аналитики Х национального Конгресса по недвижимости (напомним, что этот грандиозный риэлтерский форум прошел в Питере в первой половине лета) звучали благоприятно только для профессионалов рынка: как сговорившись, аналитики из разных городов России утверждали примерно одно и то же?— со II-III кварталов 2008 года цены на квартиры вновь пойдут в рост, причем весьма существенно.

В качестве иллюстрации в сегодняшнем выпуске «ДН» приведен график, отображающий прогноз самого авторитетного российского аналитика Геннадия Стерника, основанный на математическом моделировании (см. рубрику «Квартиры и цены» на стр. 26). До сего момента его прогнозы, если не в точных цифрах, то по крайней мере в общих чертах и основных тенденциях всегда оправдывались.

Впереди двойные выборы. С депутатов народ спросит, мол, где же оно, обещанное доступное и комфортное... Да и президенту (какой бы он ни был?— новый или старый) неприятно будет начинать работу с этого вопроса. А ведь его непременно зададут. Между тем, у чиновников, ответственных за реализацию национального мегапроекта появился шанс использовать сегодняшнюю ситуацию на рынке для закрепления «успехов» (имеется в виду та самая хрупкая и удачно сложившаяся к сегодняшнему дню относительная стабилизация). Но времени на такой ход, как можно видеть, отпущено будет немного?— всего лишь до II–III кв. 2008 года. То есть, осталось совсем ничего.


Перспективы картофельных полей

Сегодня для подобных мечтаний есть все основания?— объемы строительства растут вообще, а в частности, малоэтажное строительство, которое является основной идеей реализации государственной программы, так и вообще обещает через пару-тройку лет дать богатый урожай.

Уже скоро в хорошую погоду жители Санкт-Петербурга со смотровой площадки на последнем этаже «Охта–Центра» вместо картофельных и капустных полей смогут увидеть стройные ряды изготовленных по заводской технологии домов в Кудрово, Янино, Славянке и Новой Ижоре (той, что на снимке слева), а также иных ближайших со стороны Ленинградской области к кольцевой автодороге территориях.

Мегаполис прирастет малоэтажным строительством. Уже сегодня только в Ленинградской области имеются 25 предприятий по производству малоэтажных домов и восемь?— по производству деревянных домов и конструкций, суммарной мощностью 130 тыс. малоэтажных квадратных метров в год (это данные Комитета по архитектуре Администрации Ленинградской области). А крупнейшие питерские производители уже сегодня способны выпускать комплекты деревянных панельно-каркасных конструкций для строительства коттеджей общей площадью более 100 000 кв. м в год (это 400 домов по 250 кв. м). При поточном производстве стоимость строительства жилого дома составит 11–12,5 тыс. руб. или $ 400–600 за один кв. м, (без отделки, но с уже включенной предпринимательской прибылью). Вот и сравните теперь эти цифры с приведенным на стр. 26 графиком-прогнозом…
Некоторые скептики утверждают, что все аналитики поголовно скуплены риэлторами, и именно этот фактор стимулирует их, аналитиков, умственную деятельность. С другой стороны, многие государственные чины (например, министр по строительству Сергей Круглик, которого никак не упрекнуть в тесном сотрудничестве с риэлторами), также прогнозируют рост цен на недвижимость в 2008 году.

Очевидно, что, если на городском рынке средняя цена квадратного метра зашкалит за отметку $ 3500/кв. м, то и цены на новое «доступное жилье» не будут сильно отличаться?— законы рынка никто пока не отменял. Если цены будут расти дальше, «доступное, комфортное и малоэтажное» достанется тем же спекулянтам (инвесторам-перекупщикам).

Таким образом, решение вопроса может быть единственным: строить много, быстро, на дешевых землях и с применением поточных технологий возведения типовых (преимущественно односемейных) домов. Для Санкт-Петербурга такое совсем не актуально. А это означает, что строить придется в Ленобласти, где места много. Именно ее бескрайние просторы и должны стать полигоном реализации малоэтажного нацпроекта. Областные чиновники еще в прошлом году провели мониторинг свободных земель и в результате обнаружилось 96 свободных участков, пригодных для малоэтажного строительства. По подсчетам специалистов, на них можно построить 2,8?млн кв. м малоэтажного жилья. Участки будут выставлены на торги и проданы в 2008 году (хотели раньше, но пока не сложилось). Основная проблема?— соблюдение норм градостроительного законодательства. На сегодняшний день только малая часть муниципальных образований смогла утвердить по новым правилам всю градостроительную документацию. Однако есть шанс, что в следующем году проблема выделения земельных участков под застройку будет решена.

Остаются уже всем известные проблемы инженерной и транспортной инфраструктуры, а также взаимоотношений бизнеса и органов власти, в частности, муниципального само-управления. Простая арифметика показывает, что именно в эти реки уходят денежные потоки в виде разницы между рыночной стоимостью и себестоимостью жилья.

Острые углы круглого стола
В настоящее время наблюдается повышенная активность как законодательной, так и исполнительной ветвей власти в деле продвижения идеи малоэтажного строительства. Только в июне-июле состоялись соответствующие встречи в Администрации Президента, Думе, Правительстве Ленинградской области...?Вертикаль заработала.

Но, похоже, власть засомневалась в возможностях успешного решения проблемы только усилиями своих представителей и обратилась лицом к бизнесу. Так, совсем недавно в стенах Государственной Думы состоялось организационное совещание по вопросу создания Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС). Мероприятие проводилось при активной поддержке фракции «Единая Россия» и по составу участников оказалось весьма представительным: в нем приняли участие представители Администрации Президента РФ, Минрегионразвития, Минэкономразвития, Росстроя, других органов государственной власти, а также общественных организаций и бизнес-сообществ, включая обозревателя журнала «Загородное обозрение» и приглашенных представителей петербургских компаний-застройщиков «Петростиль», «Пул Экспресс» и «Флагман».

Новоявленное Агентство призвано стать оператором реализации Программы малоэтажного жилищного строительства в рамках проекта «Доступное и комфортное жилье?— гражданам России». Организация предполагает объединить всех игроков рынка?— строительные компании, производителей стройматериалов, риэлторов, ипотечные банки?— для выработки единых стандартов качества и безопасности жилья, создания прозрачной и хорошо понятной системы ипотеки, внедрения прогрессивных строительных технологий. Главной целью взаимодействия НАМИКС и региональных органов власти будет снижение административных барьеров при получении земельных участков под строительство жилья, а также при создании базовой инженерной инфраструктуры. Агентство будет принимать непосредственное участие в разработке нормативно-правовой базы для развития малоэтажного строительства и таким образом отслеживать интересы бизнеса.

Совещание проходило достаточно эмоционально, представители бизнеса не смущались стен Думы и откровенно высказывали свою точку зрения по накопившимся вопросам, в том числе говорили и о развитии прозрачной, понятной и доступной системы ипотечного (загородного) кредитования, и о выведении затрат на инфраструктуру из себестоимости жилья.

Пока представители бизнеса и власти только пытаются договориться о сотрудничестве в сфере массового малоэтажного домостроения, банкиры уже начинают работать со строительными компаниями. В частности, банк «Уралсиб» развивает программу потребительского кредитования на покупку каркасных домов. Так, например, отделение «Таллинское» заключило договор, по которому данный вид банковского продукта предлагается потенциальным покупателям домов, изготовленных строительной компанией «Технопроект».
Следующую встречу за «круглым столом» договорились провести в Санкт-Петербурге.