Бизнес и Финансы

Основное превосходство доходного способа, когда ведется оценка коттеджей, оценка ценных бумаг, оценка квартир, оценка бизнеса и оценка всех видов недвижимости, в общем эффективная независимая оценка (оценочная фирма) по сравнению с рыночным или затратным состоит в том, что этот метод в большой степени отражает расчет оценщика о недвижимости как об источнике прибыли, т. е. это свойство недвижимости учитывается как основной фактор цены. Наш способ оценивания сильно связан с рыночным, а также затратным методами. К примеру, доходные ставки, которые есть в нашем способе, всегда следуют из рассмотрения сопоставимых инвестиций; вложения на ремонт учитываются при прогнозировании инвестиционного потока как дополнительные инвестиции; варианты увеличения капитала используют при пересмотре отличий затратного и рыночного способов. Единственным минусом метода считается то, что он в отличие остальных путей независимой оценки базируется на предположительных сведениях.

Схема такого способа
На первом этапе при применении такого метода составляется прогноз суммарных прибылей от передачи рассматриваемых объектов в аренду за некоторый промежуток владения, т. е. период, до тех пор, пока инвестор предполагает хранить свое право собственности на имущество. Арендные доходы вычисляют вне зависимости от всех коммунальных постоянных капиталовложений, нужных для сохранения имущества в обозначенном ликвидном состоянии и управления, далее прогнозируется капитализация объекта на момент окончания промежутка собственности в абсолютном в отношении первоначальной стоимости значении - так называемая значение реверсии. В итоге, полученные реверсия, доходы преобразуются в итоговую стоимость с использованием методики прямой капитализации или дисконтированного денежного потока. Осуществление метода капитализации следует за качеством и типом ожидаемых прибылей. По тому же принципу делается срочная независимая оценка бизнеса в короткие сроки.

Такого рода капитализация используется, в случае если ожидают регулярные или несущественно изменяющиеся с незначительным темпом прибыли. В случае, когда динамика коррекции прибыли значительна или такие скачки несут неопределимый характер, то применяют дисконтирование денежного потока.

Так, когда производится стандартная оценка коммерческой недвижимости «под ключ» предсказуемо работающего торгового центра в полностью спланированном центре огромного города, оценщик вправе с достаточной уверенностью прогнозировать, что доходы от аренды за определенный срок не будут сильно варьироваться. Но, допустим, существенную нестабильность доходов логично спрогнозировать, к примеру, при оценивании не построенного, но подошедшего к завершению коттеджного поселка в новом обживаемом районе, который еще не смог завоевать определенного признания.

В случае если в будущем предполагается сложная тенденция в отношении вероятных доходов, то эффективно применять тот же способ прямой капитализации, опираясь на ретроспективные и современные сведения по произведенным покупкам и арендным соглашениям применительно к объектам-аналогам.