Бизнес и Финансы

- "Рынок недвижимости Сочи не сможет долго сохранять те же - неразумные - темпы роста цен, какие наблюдаются в настоящий момент. Они носят скорее психологический, нежели экономический характер".
- "В текущей ситуации рынок действительно может ожидает кризис - кризис "бешеных прибылей", которые сегодня получают застройщики".
- "Ажиотажный рост цен привел к значительному сокращению предложения, как на вторичном рынке, так и на первичном".
- "Сочинский рынок начинает нащупывать верхний ценовой предел - некоторые категории жилья достигли потолка покупательной способности".

Таков суровый вердикт ситуации на рынке недвижимости г. Сочи. Следуя ему, инвестор должен выбрать альтернативный вариант вложения средств, но никак не покупку квартиры в Сочи, а частное лицо с намерением приобрести дом на море должно подождать, пока не упадут цены.

Однако время расставляет все на места. Приведенные выше цитаты - высказывания некоторых аналитиков, сделанные в первом полугодии 2006 года. Другими словами, они еще не знали, что цены во всех сегментах рынка недвижимости Сочи по итогам 2006 года вырастут на 30%, а число сдаваемых объектов будет увеличиваться с каждым кварталом. Рынок действительно отличается высокой волатильностью, многие сделки стихийны. Но наблюдаемый рост цен не объяснить ни ажиотажным спросом, ни другими психологическими факторами. Рассматриваемое явление имеет под собой глубокое экономическое обоснование.

Главной причиной бурного роста цен на недвижимость является высокая инвестиционная привлекательность Краснодарского края. Интерес частных инвесторов к недвижимости на Черноморском побережье России растет с каждым годом. Для инвестора, традиционно, наиболее привлекательными являются те территории, где не просто имеется курортный потенциал, но где курортные зоны активно развиваются, где модернизируется инженерная и транспортная инфраструктуры, развивается сфера обслуживания, создается благоприятный в правовом отношении инвестиционный климат. Поэтому самые активные и перспективные рынки недвижимости Краснодарского края находятся в городе-курорте Сочи и Краснодаре.

Кубань активно позиционируется не только как рекреационный регион национального значения, но и как идеальное место для проведения конгресс туризма, как новый бизнес-центр. Вполне объяснимо, что точкой роста региональной экономики становится региональный рынок недвижимости. Это касается в первую очередь морского побережья края, а также самого краевого центра.

Еще до принятия целевой программы "Развитие города Сочи как горно-климатического курорта", этот привлекательный для всех любителей морского отдыха курорт являлся традиционно сложившимся центром притяжения. Теперь многие всерьез оценивают осуществимыми претензии города на проведение зимней Олимпиады 2014 года. Этому отчасти способствует активное развитие транспортной инфраструктуры, планы строительства объектов энергетики, которые, кстати, не привязаны к решению МОК о месте проведения Олимпиады.

Поскольку Сочи растянулся вдоль морского побережья на 147 км , рынок недвижимости очень неоднороден: наиболее престижными районами считаются Центральный, Хостинский и горнолыжный курорт "Красная поляна" (поэтому в этих районах как цены на недвижимость, так и темпы градостроительного развития занимают первое место); менее престижные Лазаревский и Адлерский районы сейчас активно развиваются и при сохранении текущих тенденций обещают в будущем догнать лидирующие районы по абсолютным показателям емкости рынка, средних цен и динамике роста.

Свободных земельных ресурсов в Сочи мало, так как он является наиболее развитой частью российского побережья Черного моря - здесь построено множество санаториев, пансионатов и гостиниц, застроен буквально каждый метр побережья. Но не только это обстоятельство делает сочинскую землю очень дорогой и дефицитной. Сотка земли под жилищное строительство может достигать цены в 600 тысяч долларов. Самый активный рост цен также в этом районе - от 30 до 40% годовых.

Инвестиционная привлекательность сочинской земли объясняется таким ростом ее стоимости, который превышает рост стоимости размещенной на ней недвижимости. За последние пять лет (с 2001 по 2006 год) цены на землю в престижных районах Сочи выросли в четыре-пять раз (самая дорогая и самая востребованная земля в Центре Сочи, где цена доходит до 1 млн. долларов за сотку, в Хосте, Кудепсте, Мацесте - средняя цена 40-80 тыс. долларов, в Лазаревском, Адлере, Красной Поляне - 100 тыс. долларов) , а цены на квартиры - в три-четыре раза. Это косвенно свидетельствует о существовании более фундаментальных факторов общего роста цен на недвижимость, нежели приход "горячих денег" или спекулятивные ожидания. В среде многих инвесторов и бизнесменов преобладает покупка земли для инвестирования. Тем более что дефицит земли распространяется только на участки Центра Сочи, где у застройщиков часто возникают сложности с инфраструктурными объектами и коммуникациями. Более благополучные в этом отношении рынки земли Адлера, Хосты, Мацесты, Кудепсты, Дагомыса, Лазаревской сейчас переживает фазу активнейшего развития.

В этом очень динамичном сегменте курортной недвижимости сосредотачиваются немалые капиталы, главным образом за счет подготовки разрешительной документации для возведения жилых объектов и подготовки нулевого цикла под строительство. Такая деятельность инвесторов вполне оправдана, так как наличие обоснованного проекта строительства и реализации жилого многоквартирного дома может увеличить стоимость земельного участка в пять раз, притом, что на подготовку участка к строительству уходит в среднем около одного года.

Как правило, при покупке земельного участка непрофессиональный игрок рынка (не являющийся девелопером) не использует четких выделенных критериев оценки цены. В свою очередь инвестор, задавшийся целью развить объект недвижимости, реализовать бизнес-план, будет обращать внимание на такие факторы ликвидности участка как: район города; удаленность от моря; удаленность от делового центра Сочи; конкурентное окружение; видовые панорамные характеристики; возможность подключения к коммуникациям. Анализ предложения рынка земли Сочи показывает существование устойчивой корреляции между перечисленными факторами и заявленной стоимости участка. Это говорит в пользу того, что главным покупателем земельной недвижимости, покупателем на которого ориентируются продавцы, являются крупные инвесторы, а не спекулянты.

Еще одним игроком рынка главным образом готовой недвижимости являются частные лица, принадлежащие к бизнес - элите со всей России. Все чаще в их среде появляется желающие купить себе недвижимость для отдыха, или, по крайне мере, сделать выгодное вложение в перспективный рынок. Для перепродажи жилье в элитных комплексах практически не покупают.

Вообще рынок курортной недвижимости - новый, развивающийся сегмент недвижимости на Черноморском побережье. Раньше покупатели предпочитали крупные дома, как правило, в горах, подальше от суеты. Теперь покупатели не рассчитывают уехать из Москвы навсегда, большинство намерено приезжать в Сочи летом или на каникулы. Само понятие жилья для проведения отпусков и уикендов для основной массы его покупателей не специфично - более 80% элитного жилья в Сочи приобретается жителями Москвы, Санкт-Петербурга и благополучных ресурсодобывающих регионов. В связи с целями использования приобретаемой недвижимости предпочтение отдается средним по размеру, от 70 до 200 м , квартирам с домовой инфраструктурой, которая бы соответствовала требованиям гостиничного сервиса высокого класса: наличие при доме ресторана, центра красоты, тренажерного зала, бани, сауны и всей организации обслуживания жильцов квартир, соответствующей гостиничному обслуживанию.

Если рассматривать сочинскую недвижимость как объект среднесрочного вложения инвестиций, то она выгодно отличается от аналогичного столичного жилья, благодаря наблюдаемому уже несколько лет устойчивому росту цен, превышающему рост цен в Москве. Сказываются упомянутые выше крупные инвестиции в развитие Сочи с перспективой превращения его в курорт международного значения. В целом приобретение курортной недвижимости в инвестиционных целях только ускоряет процесс превращения этого сегмента рынка в один из главных факторов инвестиционного роста Краснодарского края.

В заключении можно сказать, что будущее рынка курортной недвижимости Черноморского побережья зависит не столько от макроэкономических факторов, как то: рост доходов населения, совокупный рост свободной денежной массы, общая инвестиционная привлекательность Кубани - а от грамотной экономической политики региональных властей и крупных инвесторов. Для дальнейшего сбалансированного развития рынка необходимы активное позиционирование его сегментов на конкретные группы покупателей.