Бизнес и Финансы

МОНИТОРИНГ РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Аналитическая записка

Подготовлено для: Инвесторов, принимающих решение о покупке земли

Предмет исследования: Оценка рынка загородной недвижимости Ленинградской области и перспектив в инвестирование объектов

Дата: 19.10.2007

Все исследовательские проекты осуществляются в соответствии с требованиями Международного Кодекса Практики Маркетинговых и Социальных исследований Международной Торговой Палаты/ Европейской Ассоциации Исследователей Рынка и Общественного Мнения (ЕСОМАR).

Настоящее «Исследование» является мнением коллектива отдела маркетинга и развития бизнеса ООО «Алексеевский равелин», составленное на основе анализа публикуемых аналитических материалов в СМИ, мониторинга сделок купли-продажи, а также на основе проводимых оценок бизнеса. Ожидается, что Клиент на основе информации, представленной в Аналитической записке, сформирует собственное мнение о существующей ситуации на рынке загородной недвижимости и основных тенденциях рынка, которое ляжет в основу принятия решения.

Аналитическую записку подготовили:

* Представитель Центра оценки и консалтинга «Аргумент» в г.Санкт-Петербург, к.эк. наук, маркетолог – аналитик, Галина Симутина

* Консультант, аспирант кафедры психологии развития и дифференциальной психологии наук СПбГУ, Ольга Поликутина

* Помощник генерального директора ООО «Алексеевский равелин» - Виктория Сафонова

ОСНОВНЫЕ ВОПРОСЫ, ОСВЕЩАЕМЫЕ В АНАЛИТИЧЕСКОЙ ЗАПИСКЕ

* Оценка потребительского спроса

* Оценка инвестиционного спроса

* Структура потребительского предложения

* Структура инвестиционного предложения

* Уровень цен и прогноз роста цен на объекты инвестиционного характера

ОЦЕНКА ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО СПРОСА

На рынке загородной недвижимости по сравнению с предыдущими годами произошли некоторые изменения. Связаны они как с изменением отношения покупателей к загородным объектам, так и с изменением общерыночной ценовой ситуации.

Увеличение доходов населения с одной стороны и активное развитие институтов кредитования (ипотеки) загородной недвижимости с другой изменили отношение покупателя к объектам загородной недвижимости.

Если в период 1998 - 2004 г. массового покупателя интересовали дома и участки для так называемого сезонного садово-огородного хозяйства (что характерно при экономической нестабильности того времени), и основным требованием было наличие более или менее удобной транспортной доступности, то современного покупателя загородной недвижимости отличает более избирательный подход к выбору объектов: акцент делается на качество строительства, транспортную доступность, грамотный подход к архитектурной концепции, планировочным решениям, управлению и эксплуатации поселков, повышенные требования к юридической чистоте сделок.

Поэтому, в связи с резким увеличением стоимости жилья в Санкт- Петербурге в прошлом году, в нынешнем можно с уверенностью прогнозировать оживление покупательской активности в «ближней зоне» Ленинградской области. Те потенциальные покупатели, для которых городские квартиры стали недоступны, будут проявлять интерес как к уже готовому жилью в области, так и к приобретению участков для строительства.

Покупательский спрос сконцентрируется на объектах в организованных коттеджных поселках с проработанной архитектурной и функциональной концепцией, учитывающей потребительские предпочтения выбранной целевой аудитории.

В этом ключе популярностью стали пользоваться коттеджные поселки с развитой инфраструктурой. Эта тенденция проявилась уже в 2004 году, и в настоящее время наличие инфраструктуры входит в список основных требований к загородному жилью, предъявляемых покупателями.

Коттеджи и коттеджные поселки для постоянного (а не сезонного) проживания должны быть расположены недалеко от Петербурга или городов-спутников, давать возможность обособленного проживания, быть инженерно хорошо оснащены, их цена вместе с постройкой должна быть сравнима со стоимостью 3-4 комнатной современной типовой квартирой в Петербурге (до 200 кв.м.).

Соответственно, наиболее активный спрос наблюдается в сегменте качественных предложений эконом-класса в ценовой категории до $250 – 300 тыс., однако в этом же сегменте наблюдается наибольший дефицит предложения. Особенно если подобный коттедж расположен не на большом участке, а занимает весь имеющийся в экологически чистом районе в пределах часовой – двухчасовой транспортной доступности от мегаполиса.

Если говорить об окружении поселков, то первое место по объему спроса занимает расположение коттеджных поселков в рекреационной зоне, где дома и участки отделены между собой не столько возведенным бетонным забором, сколько естественным ограждением из деревьев.

Исходя из наметившихся тенденций, в 2008 году мы ожидаем увеличения спроса по сравнению с прошлыми сезонами. Это связано, прежде всего, с запуском ипотечных программ для загородного рынка недвижимости. Некоторые коттеджные поселки «эконом класса», статус земли которых – земли населенных пунктов(С разрешенным использованием под ИЖС), начинают работать с ипотекой под залог покупаемого дома и участка в поселке.

По нашим оценкам, в связи с неудовлетворенным массовым спросом, данная тенденция станет более явной и рынок достигнет насыщения не ранее 2011 – 2012гг., так как потенциал рынка загородного жилья «Эконом класса» оценивается примерно в 40 % домохозяйств Петербурга или порядка 700 тыс. объектов, общей площадью 140 млн. кв.м. жилого строительства на территории 126 000 га.

ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОГО СПРОСА

Рентабельность инвестиций в загородную недвижимость в последние годы остается неизменно высокой.

Перспективен загородный рынок для инвестиций как со стороны физических, так и со стороны юридических лиц. Отличаются только способы инвестирования. Частные инвесторы предпочитают приобретать участки и дома, рассчитывая на рост цен и получение от этого прибыли, попутно зарабатывая на сдаче коттеджных поселков в аренду, а юридические лица - особенно крупные финансовые корпорации - как правило, покупают только участки (земли) и затем инвестируют в строительство.

Кроме традиционных игроков на рынке объектов загородного инвестирования, спрос на земельные участки под коттеджное строительство активизировали и новые покупатели – девелоперы. В Петербурге и Ленобласти на рынке земельных участков, в дальнейшем предназначающихся для строительства коттеджных поселков, наблюдается настоящий бум. Предприниматели активно занялись выкупом земель: по нынешнему законодательству он возможен на существующих условиях до 1 января 2008 года.

СТРУКТУРА ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ

В настоящее время в структуре конечного предложения преобладают дорогие дома для бизнес-сегмента, которые, в настоящее время уже плохо продаются. Строительство таких домов ориентировалось на высокодоходный сегмент, который нельзя назвать массовым (по оценкам его емкость составляет порядка 2% от домохозяйств) и спрос на котором уже практически удовлетворен. Кроме того, в сегменте загородного жилья премиум класса наблюдается острая конкуренция, которая усиливается из-за высокой насыщенности предложения.

Домов эконом-класса явно недостаточно: спрос на них по-прежнему превосходит предложение. Долгое время инвесторы и застройщики не уделяли должного внимания данному сегменту, который является более массовым и составляет по разным оценкам порядка 40% домохозяйств Петербурга.

Анализ существующего рынка загородной недвижимости показал, что доля поселков эконом-класса составляет порядка 30% от всего рынка загородной недвижимости, бизнес сегмента - 60%. Объектов элитной категории на рынке представлено примерно 10%.

СТРУКТУРА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Что касается земельных участков, то предложение по продаже земли в Курортном, Выборгском и Всеволожском районах составляют на сегодняшний день около 75% общего предложения. Однако порядка 80 % этих предложений составляют земли, с максимальной удаленностью от города и ближайших населенных пунктов, обладающих инженерной инфраструктурой.

Соответственно, одна из главных проблем этих участков и дальнейшего коттеджного домостроения на них - отсутствие или недостаточность инженерного обеспечения земель. Из представленных предложений ценность составляют те участки, на которых эта проблема решаема. Наибольший интерес представляют территории, граничащие с населенными пунктами и как можно ближе к Санкт-Петербургу. Это облегчает их перевод из категории земель сельхозназначения, упрощает строительство, улучшает продажи и на порядок повышает цену земельного участка и интегрированный результат доходности инвестирования.

Максимальная цена на рынке – это участки для ИЖС. Чуть дешевле - участки, имеющие разрешенное использование под ДНП – дачное некоммерческое партнерство. Еще меньше стоят участки, предназначенные для фермерского хозяйства. Самые дешевые на рынке – невыделенные паи. Сравнительно невысокая цена связана с тем, что в дальнейшем с таким участком могут быть сложности с переводом земли.

Себестоимость земли - наиболее важный фактор в будущем проекте поселка. Для снижения себестоимости проекта и используется схема: покупка земли в одной из низших категорий (как правило, сельхоз.назначения) и дальнейший их перевод в другую категорию. Тем более, что в последнее время «хороших» земель нужного статуса на рынке мало и они дороги.

Аналитики сходятся во мнении, что сейчас начнется еще более активный выкуп земель фермерских хозяйств. Это выгодно, потому что затраты на перевод земли в другой статус, в два раза меньше (а именно $300-700 за сотку), чем покупка аналогичного участка по рыночной стоимости

УРОВЕНЬ ЦЕН И ПРОГНОЗ РОСТА ЦЕН НА ОБЪЕКТЫ ИНВЕСТИЦИОННОГО ХАРАКТЕРА

Ценовой пик на рынке загородной недвижимости еще не достигнут. Ценовая ситуация на рынке загородной недвижимости на сегодняшний день не достигла кульминации в развитии. В целом можно сказать, что покупательская активность выросла.

Основные факторы, которые влияют на стоимость земли – это расстояние от города, наличие инженерии (газ, электричество, водопровод и т.д.), наличие инфраструктуры и водоема. Важно расположение рядом ж.-д. станции и удобных подъездных путей, близость парков, сосновых боров, рощ и т.д. Зависит цена и от состояния соседних домов, от социального статуса соседей.

География спроса участков, предназначенных для коттеджного строительства, остается неизменной. Наиболее популярен Курортный район. В 2006 году средняя цена предложения сотки здесь составляла $10-20 тыс./сотка, максимальная цена - $25 тыс./сотка, в Сестрорецке – до $50 тыс./сотка. В городах-спутниках Петербурга (Пушкине, Павловске, Петродворце) средняя цена сотки в 2006 году - $4-6 тыс./сотка.

Однако, данная земля предназначена для элитного коттеджного жилья (сегмент премиум класса), рынок которого насыщен уже более чем на 90%, и данные участки (как и уже возведенные коттеджи) плохо продаются. Соответственно, по нашим оценкам рост средней цены в 2007 году в этих районах не более 15%, а интегрированный результат доходности инвестиций в данные объекты вряд ли превысит 15-18% .

Сотка во Всеволожском районе в прошлом году стоила $2-5 тыс. Прогнозируемый рост – 35-40% в 2007-2008 годах. Наряду с уникальным ландшафтом, и близостью определенных районов к Санкт-Петербургу (с транспортной доступностью в пределах часа), данный район оценивается нами как один из наиболее перспективных в части застройки «эконом-класса», так для называемого сегмента «среднего класса».

По наличию объектов в продаже в районе, наиболее близко расположенному от Санкт-Петербурга (Разметелево, Вирки, Озерки) составлена таблица предложения объектов (по средней стоимости).

Тип Стоимость за 1 сотку

Коттедж в котеджном поселке со всеми коммуникациями 387 500 руб.

Участок ИЖС 159 000 руб.

Участок ФЕР, аренда 31 800 руб.

Участок ФЕР, собственность 51 280 руб.

В Приозерске средняя цена сотки в прошлом году составляла $2-4 тыс. Прогнозируемый рост – не более 30%.

Учитывая насыщенность застройки вышеупомянутых районов и высокую стоимость земли, в ближайшей перспективе следует ожидать развития загородного строительства в Гатчинском, Тосненском, Ломоносовском и Кировском районах. Особенно подорожают, вероятно, участки в Ломоносове, Гатчине (на 40-50%). Они расположены вблизи западного полукольца КАД. Это обстоятельство может серьезно повысить спрос. Однако именно на территории этих районов планируется вынос ряда предприятий из Санкт-Петербурга, что может отрицательно сказаться на экологии и динамике спроса в этих районах.

Землю остальной территории Ленинградской области предлагали в 2007году в среднем по $1-2 тыс. за сотку. Мы прогнозируем более активный спрос на эти участки в 2008 году, поэтому рост цен может составить до 40%. Однако здесь накладывается и удаленность этих районов от Санкт-Петербурга. И соответственно, данные участки могут рассматриваться не как объекты коттеджного строительства для постоянного пребывания, а скорее как объекты для организации садоводств сезонного пребывания. В таком подходе есть свои преимущества, так как такое строительство не требует прокладки дорогостоящих инженерных коммуникаций и позволяет получить максимальный интегрированный финансовый результат доходности вложений. Тем ни менее существует риск невостребованности таких участков, из-за снижения спроса на участки с сезонным пребыванием. Вероятнее всего произойдет сдвиг спроса который, скорее всего будет формироваться среди более низкодоходного, чем «средний класс» сегмента населения, что необходимо будет учитывать при определении цены объекта и оценки планируемого интегрированного финансового результата.

Земля, участки под строительство и инвестиционные проекты в Петербурге и Лен.обл. Перевод и изменение разрешенного использования земельных участков различной категории .Оформление земельных участков. Компания «Алексеевский равелин» С-Петербург, В.О.,6-ая линия,17, тел. 8(812)932-77-18, сайт: www.a-ravelin.ru