Бизнес и Финансы

После того, как вы хорошенько все обдумали, взвесили все аргументы «за» и «против» получения ипотечного кредита, оценили свои реальные возможности, можно переходить непосредственно к процедуре кредитования. Здесь есть некоторые моменты, знание которых поможет сократить Ваши затраты на оформление и использование кредита.

Очевидные способы экономии
Как уже говорилось в предыдущей статье «Оценка возможностей при получении ипотечного кредита», при оформлении пакета документов Вам придется платить за ряд дополнительных услуг. На оплате этих услуг можно сэкономить немалую сумму. Так, например, рассмотрение заявки на получение ипотечного кредита в разных банках стоит по-разному: от 100 до 200 долларов. Комиссия за выдачу кредита также может варьироваться от 1 до 4%. Следовательно, при возможности нужно выбирать банк, где эти и другие услуги стоят дешевле.
Процентная ставка по ипотечному кредиту в разных банках опять же может быть различной и разумно выбирать банк, где эта ставка ниже, чтобы в итоге сэкономить на погашении процентов по кредиту.
То же самое можно сказать об услугах нотариуса, независимых оценщиков, услуг по страхованию: их стоимость в разных учреждениях может быть разной. Но эти методы экономии очевидны, поэтому подробнее рассмотрим другие, не столь явные способы сэкономить.

Другие способы сэкономить
При поиске подходящей квартиры многие пользуются услугами риэлторов. Услуги эти, надо сказать, недешевы, до 4% от стоимости квартиры. Однако Вы и сами можете заняться поиском подходящего жилья. Для этого, правда, нужно располагать достаточным количеством свободного времени, а также затратить некоторые усилия, но это окупится с лихвой.
Поскольку, как известно, ипотечный кредит выдается на большой срок, то имеет смысл поискать пути уменьшения ежемесячных выплат, этим можно сэкономить значительную сумму. И такие пути существуют.
Механизм погашения ипотечного кредита таков, что сначала погашаются проценты по кредиту, а только потом – сам кредит. Следовательно, если с первых месяцев вносить в качестве ежемесячного платежа сумму большую, чем предусмотрено в договоре. Разница будет идти на погашение не процентов, а самого ипотечного кредита, что будет приводить к уменьшению суммы основного долга, а, следовательно, и процентов по нему. Повторюсь: это важно делать с первых месяцев, а не через несколько лет, тогда результат будет ощутимым.
Сэкономить на процентах по кредиту можно еще несколькими способами: например взять кредит не в рублях, а в долларах США. В этом случае процентная ставка будет ниже, чем по рублевому кредиту. А поскольку рубль по отношению к доллару в последнее время достаточно стабилен, то это вполне реальный способ сэкономить.
Процентная ставка зависит и от того, каков будет размер первоначального взноса, и будет ли первоначальный взнос вообще иметь место. Следовательно, чем большую сумму Вы внесете в качестве первоначального взноса, тем больше потом сэкономите на ежемесячных выплатах.
Срок, на который выдается кредит, также играет немаловажную роль. Чем больше срок, тем выше ставка. Поэтому тут надо все хорошенько взвесить. Не стоит стремиться к максимальному сроку. Ведь если взять, например, кредит на 10 лет, то ежемесячные выплаты составят, допустим, 1000 у.е. Если тот же ипотечный кредит берем на 20 лет, то сумма, погашаемая ежемесячно, составит 800 у.е. (цифры условные, но в целом показывают, что разница в размере платежей будет не очень значительной). Но ведь 800 у.е. придется платить в течение двадцати лет, а 1000 – только десяти. В итоге получаем, что в случае с ипотечным кредитом на 10 лет общая сумма выплат составит 120 000 у.е., а при сроке 20 лет – 192 000 у.е. Очевидно, что здесь можно сэкономить приличную сумму.
Добавлю, что на процентную ставку по кредиту влияет и то, покупаете ли Вы готовое жилье (то есть на вторичном рынке), или собираетесь приобрести квартиру в еще не построенном доме (на первичном рынке недвижимости). В первом случае ставка, как правило, ниже.

Рефинансирование как способ сэкономить
Понятие «рефинансирование», как впрочем, и понятие «ипотека» – новое для отечественных банков. Попробуем разобраться, что это такое и как здесь можно сэкономить.
Поясню на примере. Допустим, Вы берете ипотечный кредит на некоторую сумму под 11% годовых. Спустя некоторое время, обычно такое может произойти через несколько лет, реже – месяцев, Вы обнаруживаете, что другой банк выдает такие же кредиты и на тех же условиях, но под 10% годовых. И тогда Вы заключаете сделку рефинансирования. То есть второй банк выдает Вам деньги в кредит, которыми Вы гасите ипотечный кредит в первом банке. Таким образом, Вы теперь должны уже этому второму банку, и платить проценты по кредиту Вы будете уже по ставке 10%.
К сожалению, в России этот механизм еще не очень хорошо отработан, и при оформлении сделки рефинансирования можно столкнуться с различными трудностями. Например, сейчас широко применяется мораторий на досрочное погашение кредита, который может составлять от 1 до 3 лет. Понятно, что в течение этого срока воспользоваться услугой рефинансирования будет невозможно.
Но, несмотря на все сложности и недостаточную проработку некоторых моментов, процедура ипотечного кредитования применяется в нашей стране все шире, и, следовательно, наши возможности становятся все больше. В следующей статье Автор расскажет, как выбрать.