Бизнес и Финансы

Болгария – страна, расположенная на берегу Черного моря и известная у нас, пожалуй, каждому. Многие проводили здесь летние каникулы еще в школьные годы и теперь, обзаведясь собственными детьми, стремятся вывезти их на теплое море, погрузить своих чад в дружелюбную атмосферу солнечной страны.

В этом плане Болгария представляет прекрасные возможности: побережье достаточно велико, что бы выбрать подходящий именно вам регион и, в то же время, страна относительно мала, что позволяет ей оставаться домашней и дружелюбной для своих гостей.После отдыха в отелях, многие задумываются о приобретении собственной недвижимости в Болгарии, при этом немаловажным считается и факт удачного вложения капитала. В данном случае можно говорить о небольших частных инвестициях и приобретении недвижимости, как о самом распространенном в мире способе частного инвестирования, и об инвестициях более крупного масштаба.

Частные инвестиции – это, фактически, покупка одного или нескольких объектов недвижимости с целью их последующей перепродажи. С этой точки зрения Болгария подходит как нельзя более кстати: изначально невысокая стоимость, стабильный рост цен, широкий выбор. При этом инвестировать в недвижимость в Болгарии лучше на стадии строительства – как и в России, в таком случае само завершение строительства дает автоматическое повышение цен на готовый объект. При такого рода инвестициях нельзя забывать о ликвидности и о факторах, на нее влияющих: расстояние до моря, развитости инфраструктуры, и уровне самого дома, в котором вы планируете приобрести квадратные метры. Так же не стоит забывать и о том, что среди курортной недвижимости большим спросом пользуются квартиры меньшего метража. Поэтому, если есть финансовая возможность, вместо того, чтобы приобрести одну квартиру на 80 кв. метров, лучше приобрести две квартиры по 35 кв. метров – их и проще продать, и дорожают они несколько быстрее.

Если говорить об инвестициях в болгарскую недвижимость в более крупных размерах, то один из самых распространенных способов – приобретение участков под застройку в выгодном месторасположении с последующей его перепродажей. Или же ведение «полного» цикла: от поиска участка сельскохозяйственной земли и вывода его в участок под застройку, с последующим строительством жилого многоквартирного комплекса. Последний вариант в Болгарии – как сам прибыльный в финансовом плане, так и самый затратный по временным ресурсам.

В обоих случаях для наилучшего вложения средств нужно определиться с вашими потенциальными покупателями: кто это будет? Немцы, русские, англичане? У каждой нации есть свои предпочтения не только по районам и городам Болгарии, но даже по определенным жилым комплексам.Конечно, перед тем, как принимать решение об инвестировании средств в недвижимость Болгарии, лучше всего проконсультироваться со специалистами, которые смогут предложить вам еще в России несколько вариантов на выбор, что существенно сэкономит ваше время пребывания в стране и сделает вашу поездку в дружелюбную Болгарию не только полезной, но и приятной.

Аренда квартир - эконом класса.
Этот класс сдаваемых квартир является самым востребованным на рынке аренда квартир в Москве. Средняя стоимость аренды данных квартир колеблется в следующих пределах:
- аренда однокомнатной квартиры обойдется вам от 600 долларов США до 1000 долларов США за один месяц аренды квартиры;
- аренда двухкомнатной квартиры будет составлять от 800 долларов США до 1500 долларов США за один месяц аренды соответственно;
- аренда трехкомнатной квартиры составит примерно от 900 долларов США до 2000 долларов США за один месяц аренды квартиры.
Хотя стоит заметить, что все чаще владельцы сдаваемых квартир предпочитают отечественный рубль в виде валюты за оплату аренды квартиры. И это понятно рубль все больше завоевывает доверие среди населения.
И что же такое эконом класс сдаваемых в аренду квартир в Москве?
Это квартиры, как правило, расположенные в спальных районах города Москвы, или в не престижных, промышленных районах города.
Ожидать чего-то особенного от подобных квартир, как в плане расположения, так и в плане ремонта не приходиться!
Конечно, если сдаваемая в аренду квартира располагается, к примеру, в районе Бирюлево и стоимость арендной платы будет составлять 900 долларов США за месяц аренды, то конечно можно рассчитывать на более или менее хороший ремонт и наличие мебели и бытовой техники. Но если сдаваемая квартира будет располагаться, к примеру, в районе станции метро Коломенская и стоить те же 900 долларов США, то в такой квартире нужно делать самому ремонт, вам сильно повезет, если ремонт который есть, в подобной квартире был сделан лет пять назад! И с мебелью тоже не все гладко, скорее там будет набор из мебели которой давно пора на свалку, ну и то же самое с бытовой техникой. И стоит помнить, что в пример приведенный выше взята аренда однокомнатной квартиры!
Обязательно, существуют истории, которые рассказывают друг другу о том, что знакомый моего знакомого снимает квартиру всего за 500 долларов и в этой квартире и евроремонт и мебель чуть ли не антикварная и хозяин душка. Но поверте – это всего лишь история!

Владельцы сдаваемых квартир эконом класса не спешат делать ремонт, покупать новую мебель и тем более бытовую технику. Вы спросите почему, а потому, что, даже сделав ремонт и купив мебель, данная квартира особенно не повысит своей стоимости, а мороки и вложений потребует массу. Хорошо если владелец сдаваемой в аренду квартир будет согласен, вывезти мебель, а если нет, то так и придется жить в собрании из истории жизни бабушек!

Немного о домах, в которых располагаются сдаваемые квартиры. Это, как правило, дома следующих типов:

- панельные дома («хрущёвки»), метражи в данных домах маленькие, квартиры малогабаритные;

- панельные дома, построенные позже правления Хрущева, но тоже остается желать лучшего;

- новостройки – это самое лучшее, что может желать арендатор. Новый дом, будь он панельный или нет, но это новый дом. Но есть одно, но подобные дома, как правило, располагаются, в районах достаточно далеко удаленных от станций метро и там постоянно будет идти ремонт квартир и может именно на том этаже, на котором будет располагаться и ваша квартира!

Теперь вернемся к вопросу о мебели, наборная, наборно-гарнитурная, и гарнитурная, что же это за градация такая?
Наборная мебель – само слово «набор» уже говорит само за себя. Подобную мебель набрали или собрали, а из каких мест, хорошо, если это осталось от бабушек и дедушек или привезли с дачи, а если её набрали на ….. Но все же это мебель и вам, конечно, решать в выборе, хотя как писалось ранее можно попросить вывезти данную мебель. Но не все владельцы сдаваемых квартир пойдут на такой отчаянный шаг!

Наборно-гарнитурная – это лучший вариант, так как в данном случае можно увидеть достойные варианты комплектации сдаваемой квартиры мебелью. В большинстве случаев – это опять же далеко не новая, но гарнитурная мебель или подходящая друг другу по цвету или по каким-то внешним сходствам. Это лучший вариант, если у вас нет своей мебели!

Гарнитурная – это самый отличный вариант. Гарнитур он и есть гарнитур и так как он весь в сборе то можно рассчитывать на то, что он не совсем старый!

Остался вопрос бытовой техники.

В основном можно полностью рассчитывать, что в сдаваемой в аренду квартире будет холодильник. С телевизором могут быть проблемы, хотя можно попросить и может быть, вам привезут телевизор, но как его смотреть - это уже будет ваше дело. Стиральная машина, крайне редко будет стиральная машина автомат. Хотя бытовая техника стала сейчас настолько доступна, что данная ситуация меняется в лучшую сторону.


Подводим итог.

Квартиры эконом класса самые дешёвые на рынке аренды квартир, но и самые востребованные. Найти хорошую квартиру самому практически невозможно, с помощью агентства возможно, но нужно быть очень оперативным, так как иногда можно просто не успеть, даже увидеть понравившийся вариант сдаваемой квартиры.

Почему спросите вы? Очень велик спрос на аренду квартир эконом класса.

Если вы надумали снимать подобную квартиру, то необходимо всегда иметь при себе деньги и быть готовым тут же после просмотра заключить договор найма.
Желаем вам успеха, если вы соберетесь искать самостоятельно!


Если вы хотите не искать, а хотите просто снять квартиру то обращайтесь в наше агентство недвижимости.

Свою заявку вы всегда можете оставить на нашем сайте или связаться с нашим оператором по телефону:
8(495)518-19-12.

Где и как оформить ипотечный кредит на покупку жилья?

Для получения ипотечного кредита можно обратиться в банк напрямую или к ипотечному брокеру.

В первом случае получение информации происходит об условиях кредитных продуктов, формировании пакета документов заемщика, технологии проведения сделки только одного из кредиторов.

Во втором же случае клиент получает наиболее полные и максимально достоверные данные обо всем рынке ипотечных кредитных предложений, а также сведения об объектах недвижимости, находящихся в продаже на этот момент, и технологии покупки жилья. Преимуществом обращения к брокеру могут быть также и дополнительные преференции. Банк может предлагать клиентам ипотечных брокеров отмену или снижение комиссии банка за рассмотрение заявки или оформление кредита, разрабатывать специальные временные предложения по изменению существенных условий кредитного продукта (уменьшение или отсутствие первоначального взноса, снижение процентной ставки, увеличение срока кредита и т.д.), предоставлять дополнительную возможность в получении кредита в день сделки.

Семь шагов к своей квартире через ипотеку

Первый шаг — Принять решение о покупке квартиры.

Второй шаг — позвонить в агентство и получить первичную информацию по телефону.

Третий шаг — личная встреча с ипотечным брокером. На консультации уточняются все пожелания клиента, на основании которых подбираются наиболее оптимальные варианты приобретения жилья с помощью ипотечного кредита.

Четвертый шаг — собрать пакет документов, необходимых для кредитного комитета.

Пятый шаг —- получение уведомления, которое дается после решения о выдаче кредита, в котором указаны все условия, на которых дается данный кредит. Имея такое уведомление, человек уже может начать подбор квартиры. Когда квартира выбрана, начинается процесс подготовки ее к сделке. Документы на жилье предоставляются в банк, делается оценка рыночной стоимости квартиры.

Шестой шаг — подписание договора купли-продажи и кредитного договора, передача первоначального взноса продавцу и регистрация сделки. На регистрацию ипотечной сделки отводится 7 дней, по истечении которых покупатель получает свидетельство о праве собственности с обременением.

Седьмой шаг — выдача кредита продавцу, оформление страховки покупателем и самое приятное - переезд в новое жилье.

При совершении стандартной сделки с недвижимостью достаточно участия профессионального риэлтора, который обладает минимальным набором юридических знаний, достаточных для ее совершения, в каждом агентстве недвижимости есть специалисты, которые печатают типовые договоры купли-продажи, сложностей тут никаких в общем-то нет.

Кроме того, в большинстве агентств юридическое сопровождение входит в предмет агентского договора по подбору или продаже объекта недвижимости.

В этом случае, юридическим сопровождением занимается профессиональный юрист компании. Например, в нашем агентстве все сделки проводятся только при наличии положительного правового заключения юриста, основанного на изучении полного пакета документов.

В каких ситуациях необходимо юридическое сопровождение

Профессиональное юридическое сопровождение, как правило, необходимо, в случае:

-специфики участников сделки;-специфики самого объекта сделки;-специфики расчетов;-нестандартной ситуации.

Так, если в качестве одной или обеих сторон сделки выступают юридические лица, в ряде случаев, необходимо предоставить дополнительные документы, например, решение высшего органа юр. лица об одобрении сделки, копии учредительных документов, бухгалтерских балансов, определить сумму активов предприятия, учесть необходимость уплаты налогов, что в свою очередь, может повлиять на цену объекта и содержание договора и т.д.

Кроме того, без профессиональной юридической поддержки не обойтись при совершении сделок со сложными объектами.

Например, если предметом договора купли-продажи выступает производственная база, в составе которой может насчитываться порядка ста самостоятельных объектов недвижимости, на каждый из которых нужно собрать соответствующие документы, правильно описать все объекты в договоре, участие профессионального юриста в данном случае значительно экономит время непосредственных участников сделки и гарантирует, что государственная регистрация будет произведена в минимальные сроки, без приостановок и прочих проблем.

Участие юриста, в любом случае, дает клиенту уверенность в том, что его интересы будут защищены, и он избежит юридических проблем, поэтому независимо от сложности сделки, даже если она самая что ни на есть стандартная, но для человека это впервые и он чего-то опасается, следует прибегнуть к помощи профессионального юриста, который поможет не только сберечь нервы, но и разъяснит содержание документов, ответит на все интересующие вопросы и обеспечит «чистоту сделки».

Естественно, стоимость юридического сопровождения зависит от сложности сделки, непосредственно от объема работы, перечня документов, который юристу необходимо будет изучить и подготовить для ее совершения.

Все большее и большее количество людей сегодня решается на ипотеку. Причем, значительная часть рассматривает ипотеку, как альтернативу проживания на съемной жилплощади или совместно со старшими родственниками. По данным статистики, около 35% заинтересованных в ипотеке арендуют жилье. А это, с одной стороны, прямое доказательство их кредитоспособности, а с другой - мощный стимул в поиске путей решения жилищного вопроса. Действительно, суммы за аренду жилья часто сопоставимы с ежемесячным платежом по кредиту. Ну или, хотя бы, с процентами по нему. Так зачем же отдавать эти деньги "в никуда", если можно расплачиваться ими за собственное жилье?

Однако, как и в любом серьезном деле, здесь требуется достаточный объем информации и хорошая подготовка. Каковы же основные этапы ипотечного кредитования? На что нужно обратить особое внимание? И какие ошибки важно не совершить, чтобы сделка прошла максимально быстро и успешно? Во-первых, важна...


Реальная оценка своих потребностей и возможностей

Не нужно думать, что ипотека подарит Вам "царские хоромы" в лучшем районе города. То, на что Вы можете расчитывать, зависит от многих факторов: в первую очередь от платежеспособности, то есть, Вашей зарплаты и суммы, которую Вы сможете вностить ежемесячно в счет погашения кредита; затем, от обеспеченности квадратными метрами (в случае залога имеющейся недвижимости) и наличия собственных накоплений (на первоначальный взнос по кредиту); ну и, ко всему прочему, от возраста, образования, стажа, вида профессиональной деятельности, количества членов семьи, наличия иждивенцев, кредитной истории, "цвета" доходов, размера дополнительных расходов при оформлении сделки с недвижимостью и т.д. и т.п.

Совет 1: не пугайтесь вышеперечисленного списка влияющих факторов и не опускайте руки. В условиях жестокой конкуренции банки упрощают уловия кредитования и требования к заемщикам и часто идут навстречу своим клиентам. Например, если среднемесячный заработок Вашей семьи не так уж велик, - банк рассмотрит вместе с Вашими доходы Ваших родителей. У вас нет накоплений? - Есть программы кредитования без первоначального взноса. Нет собственных метров? - Берите займ под залог приобретаемого жилья. Ваш доход преимущественно серый или черный? - Сотрудники банка имеют свои способы добычи информации по подтверждению таких доходов. Безвыходных ситуаций не бывает. Нужно только найти правильный выход. Дальше необходимо...


Определение цели


Другими словами, Вы должны конкретно решить, что хотите приобрести с помощью ипотеки: квартиру, коттедж, блок в таунхаусе; на вторичном рынке или в новостройке; а может, Вам нужны средства на ремонт или дострой дачи. От этого выбора будет зависеть вид кредитной программы и сопутствующие расходы на оформление сделки с недвижимостью. Затем следует...


Выбор банка и ипотечной программы


Не раз уже писалось о том, что количество банков перевалило за сотню, а количество ипотечных программ исчисляется уже тысячами. Причем, нет ни одной программы, которая подошла бы каждому. Учитывая стартовые возможности, необходимо выбрать из огромного числа существующих подходящую именно Вам по всем параметрам кредитную программу. Здесь у Вас есть два пути...

- Обратиться к специализированной компании - ипотечному брокеру, сотрудник которого сам подберет программу, отвечающую Вашим требованиям, желаниям и возможностям; правильно оформит все необходимым документы, в том числе и заявку на кредит, подсказав, на что именно нужно сделать акцент, а чего лучше не указывать, для большей вероятности положительного решения; будет общаться с продавцами, оценочными и страховыми компаниями, нотариусом и другими участниками рынка жилья. Если же в данный момент по тем или иным причинам кредит для Вас недоступен, то брокер проведет планирование кредита на будущее, чтобы мечта могла осуществиться. Правда, найти действительно хорошего брокера не так то просто, да и стоимость его услуг колеблется где-то в районе 1-1,5% от суммы кредита. Так что, в некоторых случаях имеет смысл сэкономить и...

- Разобраться в программах самостоятельно. Практически все банковские программы по ипотеке представлены в Интернете, и информация о них регулярно появляется в прессе. Правда, отнестись к этому процессу нужно со всей серьезностью, потому как хорошее понимание предмета поможет избежать многих подводных камней и разочарований. На сайте ReatyPress.ru можно сравнить условия ипотечных продуктов и выбрать из них самый приемлемый, зайдя в раздел ипотечные банки.

На этом этапе Вам предстоит определиться с суммой кредита, валютой, процентными ставками и сроками кредитования.

Совет 1: Чтобы узнать возможную сумму, которую сможет выдать Вам банк, нужно умножить свой месячный доход на 82 (примерно).

Совет 2: При выборе валюты стоит обращать внимание на соответствие / не соответствие валюте доходов (если соответсвует, то Вы сможете обезопасить себя от возможных колебаний курса иностранной валюты).

Совет 3: Помните, что, чем больше срок кредитования, тем выше процентная ставка.

Совет 4: Не стоит отдавать предпочтение какому-то банку только потому, что у него самые низкие процентные ставки. Существуют дополнительные сборы за предоставление и обслуживание кредита, которые в некоторых случаях могут заметно увеличить полную стоимость кредита. Лучше сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты Вам будет необходимо сделать дополнительно, и какие дополнительные сборы Вам придется выплачивать в течение всего кредитного периода. Кроме того, процентная ставка, указанная кредитным учреждением, не всегда начисляется на реальный остаток. Например, изменение ссудной задолженности может учитываться при начислении процентов по прошествии 3-х месяцев после реального погашения основного долга, а это заметно повысит ваши выплаты за пользование кредитом. Таким образом, Ваша реальная процентная ставка по кредиту может оказаться намного выше номинальной.
На следующем этапе пути...


Заполнение анкеты на получение ипотечного кредита, оформление документов, андеррайтинг (проверка платежеспособности клиента и определение максимальной суммы его кредита)

Скажем сразу, оформление документов - занятие не из легких. Ситуации типа: "срок действия справки истек, несите новую" или "бланки заполнены неверно, начинайте с начала" - не редкость. Но, в основном, это, конечно, зависит от компенентности банка, организованности и слаженной работы всех звеньев в цепи ипотечной сделки.

Совет 1: При андеррайтинге следует постараться создать впечатление серьезного и ответственного человека. Не помешает одеться в деловом стиле и выучить ответы своей анкеты.

В стандартный набор документов для получения ипотечного кредита входит обычно: заявление заемщика; копия паспорта; копии различных свидетельств (о заключении/расторжении брака, о рождении детей, брачного договора); копия трудовой книжки; копии дипломов об образовании; справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка (если она не дает представления о реальном доходе, то потребуется справка, с подписью главного бухгалтера и печатью фирмы); квитанция об оплате сборов банка за рассмотрение заявки (если есть); копия водительского удостоверения; копия военного билета (если еще могут призвать в армию); копии документов, подтверждающих наличие движимого и недвижимого имущества; документ, подтверждающий стоимость объекта недвижимости (договор купли-продажи); свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости; документ, который подтверждает наличие суммы, составляющей разницу между суммой кредита и стоимостью приобретаемой квартиры (предъявляется при выдаче кредита).

Далее следует...

Поиск квартиры, подходящей по стоимости и качеству под условия кредитования и Ваши требования

Можно прийти в банк с готовым объектом недвижимости. В этом случае банк рассматривает все документы, при положительном решении оформляет кредитную документацию и выдаёт кредит. А, если Вы еще не уверены, в том, что банк даст Вам кредит, и у Вас пока нет подходящего варианта с жильём, банк принимает пакет документов, рассматривает их, озвучивает решение и сумму кредита, а Вам предоставляется время на поиск подходящей квартиры. Затем Вы приносите необходимые документы и юридическая служба банка рассматривает правильность оформления.


Регистрация права собственности

Как правило, при ипотечных сделках используется ускоренная регистрация за 2 недели. Обычная регистрация длится месяц. Часто, покупатель квартиры вынужден оплачивать этот расход, поскольку это является требованием продавца.


Страхование


За день до проведения сделки подписывается договор комбинированного страхования. Обязательны 4 вида страхования: жизни, трудоспособности, титула - права собственности и объекта недвижимости. В первую очередь проверяется право собственности - сколько раз происходил переход данного права, в течение какого времени. Если собственники менялись слишком часто, в страховании, как правило, отказывают. Страховщики анализируют, были ли прописаны в квартире несовершеннолетние, недееспособные, осужденные, при каких обстоятельствах они выписаны. Расходы по страхованию несет заемщик, но страхуются риски банка, и при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться в пользу банка.

Также на этом этапе банк анализирует техническое состояние дома, наличие несогласованных перепланировок в квартире. У каждого банка свои требования к перепланировкам. Нередко при наличии в квартире несогласованных перепланировок банки не соглашаются давать кредит до тех пор, пока продавец их не согласует или не приведет все в прежнее состояние. После того, как банк принял положительное решение, назначается день проведения сделки и день подписания кредитного договора с банком.

Несмотря на то, что подписание договора является ключевым этапом сделки, оценка квартиры сертифицированным специалистом также носит принципиальный характер. Без профессионала здесь не обойтись, потому как банки выдвигают целый ряд своих требований к покупаемой квартире. Случается, что выбранная клиентом квартира оценивается банком ниже стоимости, назначенной продавцом. В этом случае банк согласится дать кредит в размере 70-80% оценочной стоимости.

Если же квартиру ищет риелтор, то придется сначала внести залог, а затем как можно быстрее добираться до квартир, которые он предлагает. После одобрения квартиры риелтор вносит аванс и начинает собирать документы, которые затем отправляются на согласование к юристам банка, агентства недвижимости и страховой компании. Процедура одобрения и оценки длится от недели до четырех. Часто за это время квартира успевает подорожать, и сделка может сорваться.

Совет 1: Не оформляйте покупку квартиры без профессиональной технической экспертизы!
Любое утверждение продавца о техническом состоянии квартиры должно быть документально подтверждено. Помните, что покупая жилье на вторичном рынке, Вы имеете большую вероятность столкнуться со вздутием паркета или протеканием потолка, поэтому постарайтесь точно выяснить, когда в квартире последний раз делался капитальный и косметический ремонт. Для проверки технического состояния квартиры лучше всего нанять независимого технического эксперта, который по результатам осмотра составит письменное заключение, где будут указаны все достоинства и недостатки технического состояния данной квартиры на момент ее проверки.

Совет 2: Уделяйте особое внимание проверке юридической чистоты квартиры!
На профессиональном языке такая проверка называется "проверка чистоты титула". Данный термин подразумевает под собой выявление всех лиц которые имеют какие-либо права на данную квартиру или потенциально могут их иметь, проверку на наличие обременений со стороны третьих лиц и ущемление прав бывших владельцев квартиры в предыдущих сделках по отчуждению.

Совет 3: Внимательно изучайте все документы перед подписанием!
Никогда не подписывайте документы в спешке. Попросите у своего контрагента копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними, и если у Вас возникли вопросы, то постарайтесь их решить заблаговременно до момента подписания. Более предпочтительно было бы еще раз внимательно прочитать все бумаги перед их подписанием в момент заключения сделки.


Подписание договора


В обязательном порядке удостоверяется нотариусом. Важный момент - проведение расчетов между сторонами: как правило, заемщик, подписав кредитный договор, получает средства на свой счет. Затем снимает деньги со счета и в присутствии продавца закладывает их в банковскую ячейку. Продавец получает ключи от ячейки и подписывает договор о том, что получить доступ к ней он может только с зарегистрированным договором купли-продажи.


Получение ключей

После подписания акта приема-передачи квартиры, заемщик получает долгожданные ключи от квартиры. Несмотря на некоторые ораничения (невозможности перепланировки или аренды квартиры без согласования с банком или невозможности продажи и обмена жилья до полного погашения кредита), заемщик сразу становится ее собственником, может жить в квартире и прописывать там всех членов своей семьи. Дерзайте!

За последние 4 года в Киеве существенно повысилась стоимость аренды квартир, как посуточная так и на более длительные сроки (помесячная). Так, если в 2003 году стоимость аренды (в месяц) однокомнатной квартиры на окраине Киева составляла 60-100 у.е., а в центре – до 150 у.е., то теперь минимальная стоимость аренды квартиры Киева составляет на окраине 450 у.е. в месяц, а в центре города – не менее 850 у.е. Что же послужило причиной такого резкого удорожания? Попробуем в данной статье в этом разобраться и спрогнозировать ответ на вопрос, который мучает без сомнения, очень многих: будет ли и в последующем такой же рост цен на аренду квартиры или нет.
Во первых, всем наверное известно, что в подавляющем большинстве регионов Украины практически невозможно найти работу с приличной оплатой и поэтому большое количество их жителей вынуждены переезжать в крупные мегаполисы. В этом свете наиболее привлекательным городом, естественно, выглядит Киев с его максимально большими зарплатами по сравнению с остальными областями Украины. Если официально в Киеве проживает (прописаны) 2,5 миллиона людей, то по факту их намного больше – разные источники указывают цифры от 4 до 5,5 миллионов человек. Естественно, что эти неучтенные, так сказать «мертвые души», не имеют своей крыши над головой, и вынуждены искать место для своего проживания. Из них лишь незначительный процент находят спутника (спутницу) жизни в столице и перебираются жить к нему, а подавляющее большинство (1,5-2,5 миллиона) вынуждены снимать жилье у хозяев.
Именно такой наплыв большого количества иногородних жителей и вызвал резкое повышение спроса на аренду жилья в столице. Ведь поскольку есть спрос, то существует и предложение, а поскольку спрос превышает предложение, то и цена на аренду соответственно стала расти.
Вторым фактором, вызвавшим рост цен на аренду квартир в Киеве стал рост цен на покупку квартир, жилищно-коммунальные услуги и тарифы. Естественно, что хозяева арендуемой жилплощади не собирались терпеть уменьшение своих доходов из-за увеличивающихся счетов на услуги ЖКХ и коммунальные тарифы, и в свою очередь, поднимали стоимость аренды. Точно так же произошло и со стоимостью квартиры для продажи. Поскольку все большее число людей не могли себе позволить приобрести квартиру (из-за постоянного роста ее стоимости), они, естественно, перебирались жить в арендуемую жилплощадь, создавая тем самым дополнительный спрос на рынке аренды квартир в Киеве.
И наконец, третьим фактором стало существенное повышение зарплат для работающих в столице, особенно для программистов, менеджеров банковских учреждений и крупных компаний. Человек, получая зарплату в 400 у.е. уже мог себе позволить тратить 100 у.е. на аренду квартиры в месяц (как правило, однокомнатную квартиру снимает 2-3 человека), когда же средняя зарплата в Киеве достигла 600 у.е., то он может платить 150 у.е. с человека, чем и воспользовались хозяева сдаваемой жилплощади.
Будет ли очередной виток цен на аренду квартир и недвижимости в Киеве? Большинство экспертов считает, что такого баснословного роста, уже не случится. Прогнозируемый на 2008 год рост арендной платы составит 10-15% и то, скорее всего в центральных районах столицы, где намечается очень большой спрос на квартиры и недвижимость для размещения там офисов. Такой шаг, безусловно, приведет к еще большему увеличению транспортной проблемы в центре Киева, однако это тема уже совсем другого исследования.

Сдача жилья приносит хозяину не только несколько сотен долларов в месяц, но и дополнительные беспокойства: как бы жильцы не испортили мебель, не съехали, не оплатив междугородные переговоры, вовремя заплатили арендную плату и т. д. Агентство недвижимости Акрус ввело новую услугу на рынке аренды жилья в Москве, которая теоретически призвана избавить хозяина квартиры от вышеперечисленных забот - доверительное управление недвижимостью. Эта услуга предлагается нами в Москве еще с 1998 г. Но только сейчас начинает развиваться.

Суть аренды квартир посредством доверительного управления заключается в том, что хозяин, желающий сдать свою квартиру, перекладывает все заботы по аренде на агенство. При обычном найме квартир агентство выступает как посредник, в обязанности которого входит лишь поиск нанимателя. При доверительном управлении обязанности агентства шире, перечень услуг зависит от желаний хозяина. Фирма не только занимается поиском арендатора, разрабатывает и заключает с ним договор, но и взыскивает ежемесячную плату за жильё, передает ее хозяину квартиры, берет на себя соблюдения порядка в квартире, своевременную оплату коммунальных платежей, междугородных телефонных переговоров. По желанию наймодателя может провести ремонт в квартире, приобрести в кредит мебель, бытовую технику за свой счет с учетом дальнейшего погашения потраченной на это суммы из арендной платы. Услуги агентства в данном случае обойдутся хозяину квартиры дороже, нежели при простом посредничестве. Размер комиссионных агентства — 10 — 20% арендной платы ежемесячно.

Далеко не все квартиры имеет смысл доверять. Дешевое жилье выгоднее сдавать обычным способом. С другой стороны, и дверительное управление и аренда элитных дорогих квартир в Москве не столь предпочтительны для риэлторов, так как повышается ответственность за них. Лучше всего передавать в доверительное управление квартиры с арендными ставками $500 — 3000. Обладатели такого жилья в большинстве своем люди работающие, и им проще заплатить агенству и освободиться от забот, связанной с поиском нанимателя и дальнейшим общением с ним. По мнению риэлторов, такая услуга актуальна и для тех, кто хочет предварительно сделать ремонт в своей квартире, но времени на это у него нет. Агентство готово взять на себя все хлопоты по организации ремонта квартир за счет аренды и последующей сдаче квартиры за дополнительную плату.

Доверительное управление удобно и для нанимателя. В договоре прописано, что сумма арендной платы не должна меняться на весь период аренды. Кроме того, посещения хозяина строго регламентированы.

Хозяин квартиры обращается в агентство недвижимости и заключает с ним договор, согласно которому оно обязуется найти нанимателя. При подписании договора наймодателю необходимо иметь при себе паспорт, документ, подтверждающий право собственности на данную квартиру (если квартира в частной собственности) , или копию лицевого счета если собственность муниципальная. Оригиналы документов он предъявляет агенту, а передает ему нотариально заверенные копии. Также он должен подтвердить, что квартира в данный момент не сдана в аренду, не отчуждена, не заложена и не находится под арестом.

Обычно минимальный срок заключения договора — 1 год. Однако на практике существуют случаи, когда хозяин заключал договор и на меньший период. Вопрос в размере комиссионных: если риэлтора они устраивали, тот соглашался на сделку.

О размере арендной платы хозяин и компания договариваются перед выставлением квартиры. Решающее слово остается за хозяином. Если заявленная цена на аренду квартиры не привлечет клиентов, агентство предложит ее понизить. Сам поиск арендаторов хозяин не оплачивает — эта услуга предоставляется ему в качестве бонуса. Как отмечает Бобко, в тех случаях, когда хозяин и риэлтор сходятся в цене, поиск нанимателя занимает до одного месяца. Квартира со стоимостью аренды до $1000 обычно находит своего жильца в течение одной-двух недель.

После заключения договора сделка регистрируется. Регистрация, кстати, отпугивает ряд клиентов, уверены риэлторы. Ведь в этом случае приходится платить налоги.

Согласно типовому договору в обязанности агентства входит распространять информацию о квартире в аренду по своему усмотрению в базе данных аренды квартир либо в специализированных изданиях, организовывать показы квартиры потенциальным нанимателям, вести переговоры об условиях найма.

За период до дня, следующего за днем передачи квартиры нанимателю, хозяин обязуется оплатить коммунальные услуги, электроэнергию, газ, платные услуги МГТС, внести абонентскую плату за телефон. Наниматель, заключающий договор с агентством, вносит залог в размере одной месячной ставки аренды. Из него в случае чего будут высчитывать деньги на оплату телефонных переговоров, мелкий ремонт и прочее. Квартплату вносит хозяин. Оплата коммунальных услуг и телефонных переговоров, как правило, ложится на плечи временного жильца. По желанию хозяина агентство оплачивает коммунальные услуги из своих средств, позже вычитая их из суммы аренды, которую получает хозяин.

Размер комиссионных в агентствах разный, к тому же он зависит от перечня услуг риэлтора. В агентстве “Бест-Недвижимость”, например, действует договорная оплата. В компании МИАН ежемесячная стоимость услуг составляет 10% месячной ставки аренды, в агентстве “Бекар” (Санкт-Петербург) — 20%. В “Акрус-Недвижимости” существует несколько схем оплаты услуг. Хозяин может заплатить один раз в год месячную арендную плату (в момент подписания договора найма с клиентом) , либо ежемесячно 20 процентов месячной арендной платы, либо не платить ничего, получая фиксированную сумму в течение всего срока договора.

До вселения жильца составляется тщательная опись всего имущества и его состояния в квартире. Один раз в два-три месяца представитель агентства проводит осмотр квартиры. Ответственность за сохранность жилья несет наниматель. После окончания аренды жилец сдает квартиру по этой описи. За царапины на столе, пятна на обоях и прочее придется платить.

Хозяин тоже может приехать с проверкой, но обязательно вместе с агентом. “Между хозяином и клиентом могут возникать конфликты, — говорит Светлана Кос, начальник отдела аренды компании "Акрус-Недвижимость". — Мы же заинтересованы в том, чтобы решить вопрос и с той и с другой стороной”.

Случается, что клиенты расторгают договор найма раньше, чем это оговорено в контракте. В “Акрус - Недвижимости” в этом случае арендодателю оплачивают простой квартиры, но не более 15 календарных дней. Одновременно агентство подбирает других клиентов.

За несоблюдение условий договора на любую из сторон налагается штраф. Как правило, он равен месячной ставке аренды. К нарушениям могут относиться, например, предоставление неверной информации о квартире, факт несостоявшейся по вине хозяина сделки, досрочное расторжение условий договора.

Форс-мажор.

Заключение договора влечет за собой определенный риск и для хозяина, и для агентства. Классический пример: наниматель не заплатил по договору. Начинаются переговоры, в ожидании оплаты хозяину приходится “входить в положение” временного жильца. Можно выгнать, но тогда денег точно не увидишь. Были случаи, когда такие конфликты доходили до судебных разбирательств. Как правило, агентства выигрывали дела, но и в дальнейшем не могли получить плату с клиента.

Встречаются и иные, более мелкие неприятности. Например, клиент заявляет, что будет жить один, а в квартире поселяются или просто постоянно проводят время человек десять. Тут ни залог, ни страховка не помогут, остается только опыт воздействия.

Другой пример. В квартире отсутствуют какие-то предметы обстановки, оговоренные в договоре. Разрешение конфликта зависит от того, сумеют ли стороны договориться между собой.

Хозяева тоже далеко не все идеальны. Могут при расторжении договора не вернуть залог. Опять же остается морально-нравственное воздействие.

Бывает и так: хозяин решил сдавать квартиру по цене $500 в месяц. Затем может прийти к временному жильцу и сказать, что, мол, упал курс доллара и он желает увеличить плату (или перейти на расчеты в евро) , однако по договору срок действия установленной цены не закончился. И в этих случаях риэлторы бессильны: нужно либо договариваться, либо расторгать договор. Если на расторжение соглашаются и наймодатель, и наниматель, ни одна из сторон не штрафуется. В противном случае могут налагаться штрафы.

При доверительном управлении риэлторы советуют пользоваться услугами страховых компаний. Рисками, как правило, являются гражданская ответственность хозяина, отделка квартиры и имущество в ней. Страхование может являться как обязательным условием договора , так и необязательным. В “Акрус-Недвижимости” риэлторы берут это на себя, страхуя квартиру и мебель за свой счет. Минимальная сумма по каждому из рисков составляет $1000, страхование обходится агентству в размере от 10% оценочной стоимости имущества. В МИАН страхованием занимается наймодатель, и он может самостоятельно обратиться в разные страховые компании. По подсчетам Бобко, от всех рисков можно застраховаться, внеся скромную сумму от $150.

Во многих столицах Европы экологическая ситуация намного лучше чем в Москве. В подавляющем большинстве крупных городов вредные предприятия выведены за черту города, установлены жесткие требования к транспорту. В Европе большая дороговизна парковок служит сдерживающим фактором. Например, в Лондоне час парковки автомобиля стоит пять фунтов. А Москва в настоящее время задыхается прежде всего из-за количества автомобилей. Исторически сложилось так, что Запад относительно благополучнее.



Поэтому компания застройщик новостроек Подмосковья Славриелт выбрала направление на Западе Москвы и Подмосковья приоритетным для строительства своего жилья.


Так как все промзоны строились на востоке Москвы. Борисовские пруды - это место, куда сносится грязь со всей территории столицы, и здесь самый высокий процент людей, болеющих астмой. Впрочем, благополучие любого района не может ничего гарантировать. Если жить окнами на Можайское шоссе, экология там будет не лучшей.

В последнее время ситуация с промышленными предприятиями улучшается, на что влияет дороговизна земли в Москве. Промышленные предприятия потихоньку выводятся за пределы столицы, однако этот процесс займет не один десяток лет.
Главная проблема в городе - это транспорт. На долю автотранспорта приходится порядка 80% всего загрязнения около 12 - 15 % - на предприятия и остальное - на бытовые отходы. Чем ближе ваше жилье к источникам выхлопов, тем менее благоприятна там обстановка. Есть еще один способ дышать в своей квартире относительно чистым воздухом - купить новую квартиру этажом повыше. Свинцовые соединения воздушными потоками практически не поднимаются выше пятнадцати метров, что соответствует шестому этажу. А уже на 10 - 12 этаже их концентрация падает в десятки раз. Впрочем, если дом стоит в низине, то этажность не спасает.
Радиационный фон в Москве в целом укладывается в норму. Хотя и есть области превышения радиации, связаные со скоплением транспорта и промышленных предприятий. По мнению экспертов, в Москве районов, полностью соответствующих всем санитарным и экологическим нормам, нет. Наиболее благоприятная экологическая ситуация на западе, юго-западе и северо-западе Москвы. Это Крылатское, Битца, Серебряный Бор.
При приобретении жилья покупателю следует обратить внимание на состояние внешней стороны оконной рамы. Если там явно виден слой сажи и гари – плохой признак. Что касается других видов загрязнений, необходимо ознакомиться с экологической картой, где наглядно показывается степень загрязнения почвы и радиационный фон. Стоит обратить внимание на наличие крупных водопроводов и теплотрасс. При протекании воды из этих магистралей происходит подъем подземных вод. Из-за этого повышается влажность воздуха в приземном, до одного метра, слое воздуха, что, в свою очередь, неблагоприятно влияет на дыхательные органы маленьких детей".
Кроме изучения экологических карт, стоит расспросить местных жителей как им дышится. Но кардинальное решение конечно – новое жилье в Подмосковье.

По данным, опубликованным международной консалтинговой компанией Mercer Москва заняла первое место в рейтинге самих дорогих городов мира.
Внешнеторговый оборот России увеличивается.
В связи с бурным ростом и развитием торгово-финансовой деятельности в России с 2004 г. наблюдается запаздывание развития производственно-складского сегмента на рынке недвижимости. Количество спроса, превышающего количество предложений, связано с дефицитом этого вида недвижимости.
В настоящее время существующая диспропорция между спросом и предложениями на производственно-складские объекты стимулирует увеличение цен на рынке коммерческой недвижимости, хотя в то же время ощущается острый недостаток качественных объектов, можно сказать, что их практически нет.
Уже за первое полугодие 2007 г. в «АКРУС-недвижимость» поступило количество заявок на аренду и покупку коммерческой недвижимости в размере 95% от годового спроса в 2006 г.
Причем желающие снять или купить склад и производство составляют 18% от общего количества поступающих клиентов. Спрос на приобретение складских помещений в Москве превышает спрос на приобретение производственных помещений примерно в 2 раза.
Только 5% от общего спроса на покупку и аренду производственно-складской недвижимости приходится на объекты, расположенные от МКАД до 100 км, остальные потребители рынка рассматривают объекты, расположенные до «бетонки».
Исходя из поступивших данных, в основном в аренду продолжают быть востребованы небольшие складские площади класса В и С до 500 кв.м, в основном расположенные в ближайшем Подмосковье, до 20 км от МКАДс удобными подъездными путями, хорошей транспортной доступностью и дешевой рабочей силой. Небольших объектов на рынке катастрофически не хватает, и далеко не всегда удается удовлетворить такой спрос.
В них нуждаются компании, не обладающие необходимыми финансовыми средствами и стабильностью дохода. Процент такого спроса снизился, т.к. многие предприниматели не выдержали конкуренции, и ушли с рынка, другие смогли снять или приобрести объект путем партнерства с более сильными предпринимателями или партнерами по бизнесу.
Менее востребованы склады в аренду от 500 до 1.000 кв.м, но все же по сравнению с 2005 г. количество таких заявок увеличилось.
Крупные инвестиционные компании и предприниматели, твердо стоящие на ногах, предпочитают аренде покупку складских площадей от 1.000 кв.м. или приобретение земельного участка под застройку желаемого объекта.

Прогрессивный рост производства и компаний, работающих в сфере продажи товаров, увеличивают потребность бизнеса в складах высокого класса. Между тем рынок складов характеризуется дефицитом складских помещений высокого класса. На этом фоне и в связи с явной нехваткой площадей под постройку складов, встает вопрос о создании подземных складов. Имеющиеся в наличии под землей склады – это подвалы и цокольные этажи. Их объем никому не известен, так как это серый, непрозрачный рынок. Подобные объекты по своей эффективности уступают современным складским сооружениям на порядок. На сегодняшний день в Москве и Московском регионе есть подземные склады, Министерства обороны для хранения оружия, есть подобные склады для хранения горюче-смазочных материалов.

Если речь заходит о коммерческой недвижимости, то не обходится без такого словосочетания, как «класс объекта». Отсюда возникает вопрос: к какому классу могут быть отнесены подземные склады. Необходимо отметить, что классификации складских помещений у нас пока что нет. Что касается тех складов, которые под землей уже имеются, то их максимум – класс D. Имеющиеся сегодня в наличии складские подвалы, использующиеся для хранения товаров, трудно вообще отнести к какому-либо классу складов. При появлении площадей в новых подземных объектах, способных обеспечить эффективную логистику, то они, возможно, будут относиться к тому классу наземных сооружений, который обеспечивает схожий уровень эффективности логистики, либо понадобиться актуализировать классификацию под такие объекты. Подземные склады могут быть ориентированы на любой сегмент, так как от местоположения самого помещения важные его характеристики не меняются. Находясь под землей, склад не уступает аналогичным помещениям на земле ни в температурном режиме хранения, ни по высоте хранения.

Новая концепция подземного развития столицы, была одобрена на заседании московского правительства. В ходе заседания столичного правительства первым заместителем руководителя Департамента градостроительства Москвы Константином Королевским было предложено разместить под землей до 80% складов. Основным плюсом переноса такого впечатляющего количества складов под землю называют освобождение территорий для объектов, которым солнечный свет нужнее: для жилья и офисов.