Бизнес и Финансы

Хотя бы раз в жизни каждый из нас сталкивается с решением «квартирного вопроса». Когда-нибудь приходится переезжать из одного района в другой, чтобы быть ближе к работе и школе, в которой будут учиться дети. Хочется улучшить свое жизненное пространство. Разъехаться с ворчливой свекровью. Да что перечислять! Причин может быть много и от необходимости решения этой проблемы никуда не уйти.

Можно выбрать один из двух путей. Первый – это довериться агентству недвижимости.

Второй – сделать все самому.

Итак, если вы выбрали первый вариант.

Грамотный специалист сделает все за Вас. Для этого Вам потребуется заключить договор на продажу, а также при необходимости выписать доверенность «на сбор пакета документов». Можете быть уверены, с этим документом можно только подготовить и собрать нужные справки, не стоит беспокоиться, что ее без Вас продадут.

Также агентство недвижимости проведет рекламную кампанию, осуществит все показы. А вас пригласят на получение задатка/аванса либо уже на само оформление договора купли-продажи. В среднем за свою услуги посредник возьмет с вас 2-3% от цены вашей квартиры. Обычно эта сумма ставится поверх Вашей, а Вы получаете всю названную сумму на руки. Но так как объем работы с однокомнатной, как и с многокомнатной квартирой один, а цена жилья разная – настаивайте на конкретной цифре и торгуйтесь. При цене квартиры в 3 миллиона рублей 3% от стоимости составят 90 тысяч рублей, хотя стоимость услуг будет около 30-40 тысяч рублей.

Если же Вы решили заниматься всем самостоятельно, то обратите внимание на следующие вопросы:

Как же правильно прорекламировать?

Не стоит пренебрегать ни одним из методов. А именно:

1. Подать объявления во все газеты по вопросам недвижимости.
   
2. Разместить на всех сайтах недвижимости и повторять его ежедневно (так как предложений поступает большое количество, Ваше может просто затеряться в конце списка вариантов).
   
3. Не полениться и прозвонить, «выставить на продажу» по всем объявлениям в газете, начинающимся со слов «куплю квартиру…», и не важно будет это частное лицо или же посредник.
   
4. Наклеить на все дома Вашего района объявление о продаже квартиры. Не удивляйтесь, иногда этот метод работает лучше других. Ваш потенциальный покупатель, придя на просмотр аналогичной квартиры на соседней улице, заметив Ваше объявление, обязательно с Вами свяжется.
   
   

Нужен ли косметический ремонт?

Поверьте, не стоит тратить свое драгоценное время, усилия и деньги на ремонт, если это, конечно, не касается продажи «убитой» квартиры. Будущий владелец выбирает стены, метры и расположение, а не Ваши обои, напольное покрытие и плитку в ванной. Обычно новые жильцы сразу же после покупки квартиры делают ремонт.


Какая же разница между договором аванса и задатка?

О то и другое служит доказательством намерения продавца и покупатели совершить сделку купли-продажи. Основное отличие между ними - это ответственность сторон.

В соответствии с гражданским кодексом аванс не влечет за собой какой-либо ответственности сторон. Соглашение о задатке определяет ответственность, как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. Если покупатель по какой-либо причине отказывается приобретать Вашу квартиру, то внесенный им задаток остается у Вас в качестве штрафной неустойки. При отказе с Вашей стороны придется возвращать полученный задаток в двойном размере.


Необходимо ли юридическое сопровождение сделки?

Если Вы не уверены, что сделаете все правильно, а именно: подготовите договор купли-продажи, проверите документы на покупаемую квартиру, соберете всех продавцов, покупателей в вашей «цепочке» на само оформление и сделаете все в один день, то – доверьте это агентству недвижимости. У них есть в этом опыт. И к тому это не будет Вам дорого стоить.

Самыми привлекательными и самыми дорогими районами региона являются Центральный р-н Сочи, Адлер и Хоста. Пользуется спросом и первичное, и вторичное жилье.

Новостройки Сочи: Строятся в основном пятиэтажные дома эконом класса. Они монолитно-каркасные или из пенополибетона улучшенной планировки. Цена в таких домах на этапе строительства в спальных районах Адлера и Хосты от 2.750-4.000долл./м2., после сдачи дома цена возрастает практически вдвое.


На вторичном рынке цена в старых домах в "хрущевках" и "сталенках" - 3.500-4.500 долл./м2, в центре в районе вокзала - 5.000 долл./м2. Элитное жилье - это, по местным понятиям, высотные жилые комплексы. Они представляют собой комплексы из двух-трех 20-ти этажных зданий, которые строятся в основном в центре, в прибрежной зоне, имеют вид на море, подземный паркинг, развитую инфраструктуру в виде магазинов, клубов, фитнес-центров и т.д. Стоимость квадратного метра в таких комплексах начинается от 6.000 долл. за кв. м. Особенно ценится в них близость к морю и деловому центру. Площади квартир в таких домах довольно большие от 100 до 500 м2 в свободной планировке. Покупают квартиры в таких домах в основном иногородние, чаще всего москвичи. Местным жителям это не по карману.

Самыми востребованными на сочинском рынке являются однокомнатные квартиры 50-60 м2 в новых и старых домах. С целью инвестирования покупают в основном квартиры в новостройках на стадии котлована. С тем чтобы продать после сдачи дома. Например: однокомнатная квартира 50 м2 на стадии строительства стоит порядка 130 000 долл., после завершения ее можно продать за 210 000 долл.
Жилье в высотных комплексах для перепродажи практически не покупают, т.к. стартовая цена и так очень высока, и при сдаче дома она мало возрастает.

За 2006 год цена на жилье в районе Сочи выросла в среднем на 120-130%. Если в начале 2006 года однокомнатную квартиру можно было купить за 30-40 тыс. долл., то сегодня такая квартира стоит 130 тыс. долл.

Строительство сегодня ведется в основном в районах Центр, Адлер и Хосты. В Лазаревском, например, сегодня практически ничего не строится. Считается, что это удаленное от центра место, гористое, а дорога - серпантин.

Аренда

Аренда однокомнатной квартиры в "хрущевской" пятиэтажке 30-35 м2 в центре около вокзала стоит примерно 20.000 руб. в мес., в спальных районах в центре (Макаренко, Мамайка, Донская) 12.000-15.000 руб. в мес., в Хосте, в Адлере примерно 10.000 руб.

Если говорить о сезонной сдаче в аренду, то там цена идет за сутки. В центре в однокомнатной "хрущевке" - это 1.000-2.000 руб. Для сдачи в аренду новые квартиры практически не покупают. Это не выгодно.

Земля

Самая дорогая и самая востребованная земля на Красной Поляне. Сегодня цена там доходит почти до цен Рублевки - 100 тыс. долл. за сотку.

В районе Бочаров ручей, там где резиденция Путина, стоимость 300 тыс. долл. за сотку на старом садовом участке с документами при размере участка 6-8 соток.

Дальше от Сочи в районе Имеритинской бухты, где планируется строительство олимпийских объектов, цена за сотку опускается до 100 тыс. долл. за сотку.

Коттеджных поселков в Сочи практически не строится. Одна из причин: все, что не город - земля национального парка. На этой земле возможна только аренда сроком на 49 лет и огромное количество ограничений: что можно, а что нельзя. Да и то нет никакой уверенности, что федеральные власти не передумают и не отберут земли под свои нужды. Другая причина заключается в том, что примерно 1,5 километра от берега - санитарная зона и в ней не возможна никакая регистрация (прописка).

Отдельные коттеджи строятся, но на расстоянии примерно 7 км. от побережья. Там можно найти участки стоимостью от 5 тыс. долл. за сотку. Однако бурное строительство идет. 80% - это в основном гостиницы. Покупают участок 10-15 соток, строят 4-5 этажей, как правило, монолит. Восемь месяцев и дом готов под ключ. Такая гостиница за 2 года полностью окупает затраты на постройку. А вообще оформить землю - огромная проблема и большие деньги. Не каждый решится на такое.

- "Рынок недвижимости Сочи не сможет долго сохранять те же - неразумные - темпы роста цен, какие наблюдаются в настоящий момент. Они носят скорее психологический, нежели экономический характер".
- "В текущей ситуации рынок действительно может ожидает кризис - кризис "бешеных прибылей", которые сегодня получают застройщики".
- "Ажиотажный рост цен привел к значительному сокращению предложения, как на вторичном рынке, так и на первичном".
- "Сочинский рынок начинает нащупывать верхний ценовой предел - некоторые категории жилья достигли потолка покупательной способности".

Таков суровый вердикт ситуации на рынке недвижимости г. Сочи. Следуя ему, инвестор должен выбрать альтернативный вариант вложения средств, но никак не покупку квартиры в Сочи, а частное лицо с намерением приобрести дом на море должно подождать, пока не упадут цены.

Однако время расставляет все на места. Приведенные выше цитаты - высказывания некоторых аналитиков, сделанные в первом полугодии 2006 года. Другими словами, они еще не знали, что цены во всех сегментах рынка недвижимости Сочи по итогам 2006 года вырастут на 30%, а число сдаваемых объектов будет увеличиваться с каждым кварталом. Рынок действительно отличается высокой волатильностью, многие сделки стихийны. Но наблюдаемый рост цен не объяснить ни ажиотажным спросом, ни другими психологическими факторами. Рассматриваемое явление имеет под собой глубокое экономическое обоснование.

Главной причиной бурного роста цен на недвижимость является высокая инвестиционная привлекательность Краснодарского края. Интерес частных инвесторов к недвижимости на Черноморском побережье России растет с каждым годом. Для инвестора, традиционно, наиболее привлекательными являются те территории, где не просто имеется курортный потенциал, но где курортные зоны активно развиваются, где модернизируется инженерная и транспортная инфраструктуры, развивается сфера обслуживания, создается благоприятный в правовом отношении инвестиционный климат. Поэтому самые активные и перспективные рынки недвижимости Краснодарского края находятся в городе-курорте Сочи и Краснодаре.

Кубань активно позиционируется не только как рекреационный регион национального значения, но и как идеальное место для проведения конгресс туризма, как новый бизнес-центр. Вполне объяснимо, что точкой роста региональной экономики становится региональный рынок недвижимости. Это касается в первую очередь морского побережья края, а также самого краевого центра.

Еще до принятия целевой программы "Развитие города Сочи как горно-климатического курорта", этот привлекательный для всех любителей морского отдыха курорт являлся традиционно сложившимся центром притяжения. Теперь многие всерьез оценивают осуществимыми претензии города на проведение зимней Олимпиады 2014 года. Этому отчасти способствует активное развитие транспортной инфраструктуры, планы строительства объектов энергетики, которые, кстати, не привязаны к решению МОК о месте проведения Олимпиады.

Поскольку Сочи растянулся вдоль морского побережья на 147 км , рынок недвижимости очень неоднороден: наиболее престижными районами считаются Центральный, Хостинский и горнолыжный курорт "Красная поляна" (поэтому в этих районах как цены на недвижимость, так и темпы градостроительного развития занимают первое место); менее престижные Лазаревский и Адлерский районы сейчас активно развиваются и при сохранении текущих тенденций обещают в будущем догнать лидирующие районы по абсолютным показателям емкости рынка, средних цен и динамике роста.

Свободных земельных ресурсов в Сочи мало, так как он является наиболее развитой частью российского побережья Черного моря - здесь построено множество санаториев, пансионатов и гостиниц, застроен буквально каждый метр побережья. Но не только это обстоятельство делает сочинскую землю очень дорогой и дефицитной. Сотка земли под жилищное строительство может достигать цены в 600 тысяч долларов. Самый активный рост цен также в этом районе - от 30 до 40% годовых.

Инвестиционная привлекательность сочинской земли объясняется таким ростом ее стоимости, который превышает рост стоимости размещенной на ней недвижимости. За последние пять лет (с 2001 по 2006 год) цены на землю в престижных районах Сочи выросли в четыре-пять раз (самая дорогая и самая востребованная земля в Центре Сочи, где цена доходит до 1 млн. долларов за сотку, в Хосте, Кудепсте, Мацесте - средняя цена 40-80 тыс. долларов, в Лазаревском, Адлере, Красной Поляне - 100 тыс. долларов) , а цены на квартиры - в три-четыре раза. Это косвенно свидетельствует о существовании более фундаментальных факторов общего роста цен на недвижимость, нежели приход "горячих денег" или спекулятивные ожидания. В среде многих инвесторов и бизнесменов преобладает покупка земли для инвестирования. Тем более что дефицит земли распространяется только на участки Центра Сочи, где у застройщиков часто возникают сложности с инфраструктурными объектами и коммуникациями. Более благополучные в этом отношении рынки земли Адлера, Хосты, Мацесты, Кудепсты, Дагомыса, Лазаревской сейчас переживает фазу активнейшего развития.

В этом очень динамичном сегменте курортной недвижимости сосредотачиваются немалые капиталы, главным образом за счет подготовки разрешительной документации для возведения жилых объектов и подготовки нулевого цикла под строительство. Такая деятельность инвесторов вполне оправдана, так как наличие обоснованного проекта строительства и реализации жилого многоквартирного дома может увеличить стоимость земельного участка в пять раз, притом, что на подготовку участка к строительству уходит в среднем около одного года.

Как правило, при покупке земельного участка непрофессиональный игрок рынка (не являющийся девелопером) не использует четких выделенных критериев оценки цены. В свою очередь инвестор, задавшийся целью развить объект недвижимости, реализовать бизнес-план, будет обращать внимание на такие факторы ликвидности участка как: район города; удаленность от моря; удаленность от делового центра Сочи; конкурентное окружение; видовые панорамные характеристики; возможность подключения к коммуникациям. Анализ предложения рынка земли Сочи показывает существование устойчивой корреляции между перечисленными факторами и заявленной стоимости участка. Это говорит в пользу того, что главным покупателем земельной недвижимости, покупателем на которого ориентируются продавцы, являются крупные инвесторы, а не спекулянты.

Еще одним игроком рынка главным образом готовой недвижимости являются частные лица, принадлежащие к бизнес - элите со всей России. Все чаще в их среде появляется желающие купить себе недвижимость для отдыха, или, по крайне мере, сделать выгодное вложение в перспективный рынок. Для перепродажи жилье в элитных комплексах практически не покупают.

Вообще рынок курортной недвижимости - новый, развивающийся сегмент недвижимости на Черноморском побережье. Раньше покупатели предпочитали крупные дома, как правило, в горах, подальше от суеты. Теперь покупатели не рассчитывают уехать из Москвы навсегда, большинство намерено приезжать в Сочи летом или на каникулы. Само понятие жилья для проведения отпусков и уикендов для основной массы его покупателей не специфично - более 80% элитного жилья в Сочи приобретается жителями Москвы, Санкт-Петербурга и благополучных ресурсодобывающих регионов. В связи с целями использования приобретаемой недвижимости предпочтение отдается средним по размеру, от 70 до 200 м , квартирам с домовой инфраструктурой, которая бы соответствовала требованиям гостиничного сервиса высокого класса: наличие при доме ресторана, центра красоты, тренажерного зала, бани, сауны и всей организации обслуживания жильцов квартир, соответствующей гостиничному обслуживанию.

Если рассматривать сочинскую недвижимость как объект среднесрочного вложения инвестиций, то она выгодно отличается от аналогичного столичного жилья, благодаря наблюдаемому уже несколько лет устойчивому росту цен, превышающему рост цен в Москве. Сказываются упомянутые выше крупные инвестиции в развитие Сочи с перспективой превращения его в курорт международного значения. В целом приобретение курортной недвижимости в инвестиционных целях только ускоряет процесс превращения этого сегмента рынка в один из главных факторов инвестиционного роста Краснодарского края.

В заключении можно сказать, что будущее рынка курортной недвижимости Черноморского побережья зависит не столько от макроэкономических факторов, как то: рост доходов населения, совокупный рост свободной денежной массы, общая инвестиционная привлекательность Кубани - а от грамотной экономической политики региональных властей и крупных инвесторов. Для дальнейшего сбалансированного развития рынка необходимы активное позиционирование его сегментов на конкретные группы покупателей.

Содержание недвижимости в Турции

Перед покупкой недвижимости в любой стране, необходимо оценить все последующие расходы – в том числе, и содержание купленной недвижимости. И Турция здесь не исключение.
«Приобретая дом или апартаменты в Турции Вам необходимо оплатить налог на покупку – говорит Кристина Тузова, компания EstateService – который составляет 3% от оценочной стоимости выбранной Вами недвижимости в Турции. Кроме этого, помните о затратах на оформление – которые составляют около 500 Евро (нотариус, переводчик. Подача документов и т.д.» Кроме этого, около 230 долларов стоит получение ВНЖ, необходимого для покупки дома или квартиры в Турции.
Но кроме налогов, уплачиваемых при покупке недвижимости в Турции, необходимо упомянуть и о содержании виллы или дома в Турции после покупки. Ежегодный налог на недвижимость составляет 0,3% от оценочной стоимости объекта (дом, вилла, апартаменты – тут нет разницы в налогах). Т.е. покупая квартиру, с официальной оценкой в 50 000 Евро в Турции, Вам надо будет в качестве налога ежегодно оплачивать всего 150 Евро.
Кроме налогов необходимо оплачивать и коммунальные расходы, сумма разнится в зависимости от комплекса, в котором Вы покупаете недвижимость в Турции и от того – квартира это или дом. Средняя цифра затрат на коммунальные услуги составляет всего 500 – 600 Евро в год.


Выбор недвижимости в Испании

Для того, что бы купить недвижимость в Испании не нужно получать какое-то особое разрешение, как, например, в Австрии – достаточно просто Вашего желания и некоторой суммы, при чем большинство агентств, декларирующих среди прочих своих услуг и «продажа недвижимости в Испании» предложит Вам и возможность оформления ипотечного кредита. Поэтому купить недвижимость в Испании может практически любой желающий – ведь банки в настоящий момент предлагают своим клиентам воможность 70% финансирования.
Утвердившись в желании купить недвижимость в Испании нужно выбрать – какой объект Вам ближе – дом, вилла или же апартаменты. «Каждый вариант – комментирует Алексей Савич, специалист компании EstateService – имеет свои плюсы, поэтому важно определиться до покупки с тем, что Вам нужно от недвижимости в Испании. Апартаменты в Испании – это возможность купить недвижимость на первой линии моря, причем, сделав выбор в пользу испанских апартаментов – шансы на покупку недвижимости у воды значительно повышаются. В том же время, приобретая дом в Испании Вы получаете и большую площадь и земельный участок».
Но, какой бы выбор Вы не сделали, ежегодный налог рассчитывается от стоимости объекта и составляет всего 0,3% от цены, указанной в купчей.


Содержание недвижимости в Болгарии

Купить недвижимость в Болгарии довольно просто – особенно, если Вы не приняли решение о покупке дома в Болгарии, а остановили свой выбор на многоквартирном комплексе. Покупка недвижимости в Болгарии сопровождается определенными затратами – сумма которых составляет около 3,5%.
«Если перевести все затраты из процентов на «живые» деньги то суммы получатся совсем незначительные – ведь недвижимость в Болгарии привлекает своих покупателей, кроме всего прочего и доступностью – комментирует Кристина Тузова, директор по развитию компании EstateService».
Итак, кроме расходов, оплачиваемых при покупке, недвижимость в Болгарии потом надо и содержать: это ежегодный налог в размере 0,5 Евро за м2от стоимости недвижимости, плюс затраты на коммунальные услуги – в том числе телефон, электричество и т.д.. Есть еще и т.н. «коммунитарный сбор» - он составляет примерно 9 – 12 Евро в месяц за м2, сюда войдут содержание бассейна, освящение, охрана и т.д..
Содержание недвижимости в Болгарии обходится очень недорого, а если учесть цены на на недвижимость в Болгарии – которые до сих пор остаются очень и очень конкурентноспособными – становится понятно, почему к недвижимость этой страны пользуется таким спросом.


Затраты на недвижимость в Черногории

Покупка недвижимости в Черногории, как и в большинстве стран, сопровождается определенными затратами – 3% составляет риэлторский сбор и 2% налог на приобретение недвижимости. Расходы же на судебного переводчика, регистрацию в суде и прочее составляют около 1000 Евро.
«Купить недвижимость в Черногории довольно просто – главное тут не попасть впросак с оформлением документов и тщательно их проверить перед оплатой» – комментирует Дмитрий Белозерцев, консультант компании EstateService.
К сожалению, продажа недвижимости в Черногории не всегда сопровождается проверкой недвижимости на чистоту, и некоторые риэлторы намерено замалчивают о каких-то тяжестях, сопровождающих объект недвижимости.
К плюсам же, сопровождающих недвижимость в Черногории можно отнести и ее содержание: ежегодный налог на недвижимость составляет от 1.5 до 2.5 Евро за м2 в год, коммунальные платежи (все оплачивается по счетчикам), в среднем составляют 50-60 Евро в месяц.

На рынке недвижимости, по всей видимости, складывается благоприятная ситуация для государственных чиновников всех уровней, ответственных за реализацию приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье?— гражданам России». Между тем, еще совсем недавно, в конце прошлого года, создавалось впечатление, что на планах и возможностях реализации широко рекламируемой программы можно поставить жирный крест?— так быстро росли цены на недвижимость.

Сегодня, в условиях неустойчивого равновесия цен на квартиры, из трех возможных сценариев (стагнация, рост или падение) равновероятны все. На рынке жилья наблюдается снижение числа сделок, во всех сегментах рынка жилой недвижимости предложение доминирует над спросом, заметно существенное различие цен предложений и цен сделок. Причем, к примеру, в Москве эти процессы даже более ярко выражены, нежели в северной столице.

Между тем, итоги выступлений докладчиков на секции аналитики Х национального Конгресса по недвижимости (напомним, что этот грандиозный риэлтерский форум прошел в Питере в первой половине лета) звучали благоприятно только для профессионалов рынка: как сговорившись, аналитики из разных городов России утверждали примерно одно и то же?— со II-III кварталов 2008 года цены на квартиры вновь пойдут в рост, причем весьма существенно.

В качестве иллюстрации в сегодняшнем выпуске «ДН» приведен график, отображающий прогноз самого авторитетного российского аналитика Геннадия Стерника, основанный на математическом моделировании (см. рубрику «Квартиры и цены» на стр. 26). До сего момента его прогнозы, если не в точных цифрах, то по крайней мере в общих чертах и основных тенденциях всегда оправдывались.

Впереди двойные выборы. С депутатов народ спросит, мол, где же оно, обещанное доступное и комфортное... Да и президенту (какой бы он ни был?— новый или старый) неприятно будет начинать работу с этого вопроса. А ведь его непременно зададут. Между тем, у чиновников, ответственных за реализацию национального мегапроекта появился шанс использовать сегодняшнюю ситуацию на рынке для закрепления «успехов» (имеется в виду та самая хрупкая и удачно сложившаяся к сегодняшнему дню относительная стабилизация). Но времени на такой ход, как можно видеть, отпущено будет немного?— всего лишь до II–III кв. 2008 года. То есть, осталось совсем ничего.


Перспективы картофельных полей

Сегодня для подобных мечтаний есть все основания?— объемы строительства растут вообще, а в частности, малоэтажное строительство, которое является основной идеей реализации государственной программы, так и вообще обещает через пару-тройку лет дать богатый урожай.

Уже скоро в хорошую погоду жители Санкт-Петербурга со смотровой площадки на последнем этаже «Охта–Центра» вместо картофельных и капустных полей смогут увидеть стройные ряды изготовленных по заводской технологии домов в Кудрово, Янино, Славянке и Новой Ижоре (той, что на снимке слева), а также иных ближайших со стороны Ленинградской области к кольцевой автодороге территориях.

Мегаполис прирастет малоэтажным строительством. Уже сегодня только в Ленинградской области имеются 25 предприятий по производству малоэтажных домов и восемь?— по производству деревянных домов и конструкций, суммарной мощностью 130 тыс. малоэтажных квадратных метров в год (это данные Комитета по архитектуре Администрации Ленинградской области). А крупнейшие питерские производители уже сегодня способны выпускать комплекты деревянных панельно-каркасных конструкций для строительства коттеджей общей площадью более 100 000 кв. м в год (это 400 домов по 250 кв. м). При поточном производстве стоимость строительства жилого дома составит 11–12,5 тыс. руб. или $ 400–600 за один кв. м, (без отделки, но с уже включенной предпринимательской прибылью). Вот и сравните теперь эти цифры с приведенным на стр. 26 графиком-прогнозом…
Некоторые скептики утверждают, что все аналитики поголовно скуплены риэлторами, и именно этот фактор стимулирует их, аналитиков, умственную деятельность. С другой стороны, многие государственные чины (например, министр по строительству Сергей Круглик, которого никак не упрекнуть в тесном сотрудничестве с риэлторами), также прогнозируют рост цен на недвижимость в 2008 году.

Очевидно, что, если на городском рынке средняя цена квадратного метра зашкалит за отметку $ 3500/кв. м, то и цены на новое «доступное жилье» не будут сильно отличаться?— законы рынка никто пока не отменял. Если цены будут расти дальше, «доступное, комфортное и малоэтажное» достанется тем же спекулянтам (инвесторам-перекупщикам).

Таким образом, решение вопроса может быть единственным: строить много, быстро, на дешевых землях и с применением поточных технологий возведения типовых (преимущественно односемейных) домов. Для Санкт-Петербурга такое совсем не актуально. А это означает, что строить придется в Ленобласти, где места много. Именно ее бескрайние просторы и должны стать полигоном реализации малоэтажного нацпроекта. Областные чиновники еще в прошлом году провели мониторинг свободных земель и в результате обнаружилось 96 свободных участков, пригодных для малоэтажного строительства. По подсчетам специалистов, на них можно построить 2,8?млн кв. м малоэтажного жилья. Участки будут выставлены на торги и проданы в 2008 году (хотели раньше, но пока не сложилось). Основная проблема?— соблюдение норм градостроительного законодательства. На сегодняшний день только малая часть муниципальных образований смогла утвердить по новым правилам всю градостроительную документацию. Однако есть шанс, что в следующем году проблема выделения земельных участков под застройку будет решена.

Остаются уже всем известные проблемы инженерной и транспортной инфраструктуры, а также взаимоотношений бизнеса и органов власти, в частности, муниципального само-управления. Простая арифметика показывает, что именно в эти реки уходят денежные потоки в виде разницы между рыночной стоимостью и себестоимостью жилья.

Острые углы круглого стола
В настоящее время наблюдается повышенная активность как законодательной, так и исполнительной ветвей власти в деле продвижения идеи малоэтажного строительства. Только в июне-июле состоялись соответствующие встречи в Администрации Президента, Думе, Правительстве Ленинградской области...?Вертикаль заработала.

Но, похоже, власть засомневалась в возможностях успешного решения проблемы только усилиями своих представителей и обратилась лицом к бизнесу. Так, совсем недавно в стенах Государственной Думы состоялось организационное совещание по вопросу создания Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС). Мероприятие проводилось при активной поддержке фракции «Единая Россия» и по составу участников оказалось весьма представительным: в нем приняли участие представители Администрации Президента РФ, Минрегионразвития, Минэкономразвития, Росстроя, других органов государственной власти, а также общественных организаций и бизнес-сообществ, включая обозревателя журнала «Загородное обозрение» и приглашенных представителей петербургских компаний-застройщиков «Петростиль», «Пул Экспресс» и «Флагман».

Новоявленное Агентство призвано стать оператором реализации Программы малоэтажного жилищного строительства в рамках проекта «Доступное и комфортное жилье?— гражданам России». Организация предполагает объединить всех игроков рынка?— строительные компании, производителей стройматериалов, риэлторов, ипотечные банки?— для выработки единых стандартов качества и безопасности жилья, создания прозрачной и хорошо понятной системы ипотеки, внедрения прогрессивных строительных технологий. Главной целью взаимодействия НАМИКС и региональных органов власти будет снижение административных барьеров при получении земельных участков под строительство жилья, а также при создании базовой инженерной инфраструктуры. Агентство будет принимать непосредственное участие в разработке нормативно-правовой базы для развития малоэтажного строительства и таким образом отслеживать интересы бизнеса.

Совещание проходило достаточно эмоционально, представители бизнеса не смущались стен Думы и откровенно высказывали свою точку зрения по накопившимся вопросам, в том числе говорили и о развитии прозрачной, понятной и доступной системы ипотечного (загородного) кредитования, и о выведении затрат на инфраструктуру из себестоимости жилья.

Пока представители бизнеса и власти только пытаются договориться о сотрудничестве в сфере массового малоэтажного домостроения, банкиры уже начинают работать со строительными компаниями. В частности, банк «Уралсиб» развивает программу потребительского кредитования на покупку каркасных домов. Так, например, отделение «Таллинское» заключило договор, по которому данный вид банковского продукта предлагается потенциальным покупателям домов, изготовленных строительной компанией «Технопроект».
Следующую встречу за «круглым столом» договорились провести в Санкт-Петербурге.

Если хочется моря и солнца, можно отправиться в Сочи (вариант для щедрых патриотов) или, скажем, в Хургаду (это для рачительных космополитов). Но, со-гласитесь, «овощной» уик-энд на пляже, дешев он или дорог, не в правилах большинства наших со-отечественников. А вот погулять в лесу, пособирать грибы да ягоды, рыбку поудить, шашлычок зажарить, на катере или снегоходе покататься – это развлечения так развлечения.

Хорошо иметь загородный дом на лоне природы, куда можно приехать на выходные или на время отпуска и… кровлю подправить, забор починить, на приусадебном участке порядок навести, системы охраны проверить, в погребе ревизию провести… Стоп! Это что же за отдых такой получается? Нет, даже счастливым обладателем коттеджа уик-энд лучше проводить «на стороне»: снять с семьей или друзьями добротный коттеджик на турбазе или в санатории. И пусть обслуживающий персонал берет все хлопоты на себя, а вы отключите мобильный телефон и будете вдыхать целебный воздух полной грудью, вкушать разную вкуснятину, кататься на всем, на чем только можно кататься и сибаритствовать.


Определимся с потребностями
Ну а теперь перейдем к самому главному вопросу: где и за сколько снять этот самый коттедж. Сразу оговоримся, что вакантных домиков в Ленобласти не очень много. Во всяком случае, на новогодние праздники места стоит забронировать уже сейчас.

При этом надо заранее определиться, отдых какого типа вам нужен. Сегодня на рынке найма коттеджей два основных типа предложения. Первый – простенькие отдельно стоящие коттеджи (реже несколько коттеджей) с минимальным набором удобств: душ, туалет, баня, телевизор. Такой вариант обходится сравнительно недорого. Но подойдет он сторонникам пассивного отдыха, которые предпочитают на диване с книжкой поваляться, телевизор посмотреть под треск камина, полчасика в лесу погулять.

Если ваша стихия – снегоходы, игры на свежем воздухе, всевозможные праздники-гулянки (и все это при должном уровне комфорта и охраны), то стоит задуматься об аренде дома в рамках обустроенного коттеджного поселка, санатория или курорта. Таковые есть в разных краях Ленобласти. Чтобы не вносить путаницу, будем следовать по направлениям.


Курортный в полном смысле слова
Весьма популярен у петербуржцев Курортный район, расположенный между Петербургом и Финляндией, с поистине волшебной природой на Карельском перешейке. К нему относятся города Сестрорецк, Зеленогорск, а также небольшие, но знаменитые поселки Репино, Комарово, Солнечное. Именно здесь до революции жила на своих дачах вся элита столичного общества.

На территории Курортного района много мест, где можно арендовать коттедж. Это, в частности, OBUHOFF VILLAGE (коттеджи на территории базы отдыха), санаторий «Северная Ривьера», курорт «Пухтолова гора», коттеджи «Радомир», «Особняк у залива» и др. Многих горожан привлекает, что максимальная удаленность коттеджей Курортного района от Санкт-Петербурга – 60 км. А, например, трехэтажный коттедж «Радомир» находится всего в пяти километрах от мегаполиса (пос. Левашово). С него и начнем. Коттедж «Радомир» имеют автономное паровое отопление, горячее и холодное водоснабжение. Есть сауна, русская баня на дровах, бильярдный зал, каминный зал, караоке и т. д. Комнаты в «Радомире» отделаны с национальным колоритом: они носят название индийская, китайская, египетская, русская, греческая. Есть и морская(!). Стоимость проживания – 30 тыс. рублей в сутки.

Если одиночный коттедж вас не устраивает, можно поехать на базу отдыха OBUHOFF VILLAGE. Она находится на Карельском перешейке в 70 км от северной столицы (пос. Рощино). Снять можно один из шести коттеджей на 12–14 человек. Цена – от 1,5 до 12,5 тыс. в сутки (будни) в зависимости от комфортабельности коттеджа.

На выходные цена увеличивается до 3,2–22 тыс. руб. в сутки.


Горы и все, все, все…
Приозерский район – прекрасное место для туризма и отдыха. Чудесная природа, леса, озера, скалы и реки, богатые рыбой и представляющие интерес для водного туризма, – все это вызывает огромный интерес к этим местам жителей не только Петербурга, но и всей России.

В последнее время в Приозерском районе стал успешно развиваться горнолыжный туризм. Здесь действуют горнолыжные курорты «Золотая долина», «Красное озеро» и «Снежный».

В Приозерье сдаются в аренду коттеджи базе отдыха «Ущелье Волчьей реки», «На хуторе у Папика», коттеджи «Сторожевая корова», «Сосны», «Вороний хутор», «Царство Снегурочки», «Красное озеро», «Аквамарин», «Тихая долина». Это уже 100–130 км от Санкт-Петербурга.

База «Ущелье Волчьей реки» расположена на реке Волчьей (не надо пугаться названия – волков там нет), в тихом и чистом месте Карельского перешейка. Непревзойденный колорит месту придает старинная финская плотина, которая разделяет реку, образуя дикий бурлящий водопад, наполненный энергией реки с одной стороны и тихую заводь с другой. Над плотиной есть пеший переход, позволяющий любоваться видом реки сверху. Эта база – идеальное место для тихого отдыха, рыбалки, обильного сбора грибов и ягод в сосновом и лиственном лесу. Здесь сдаются девять коттеджей разной степени комфорта с любопытными названиями: «Еж» (1 тыс. руб. в сутки, 5,9 тыс. за неделю), «Заяц» (1,5 тыс. сутки, 8,9 тыс. неделя), «Лиса» (2,4 тыс., 14,2 тыс. неделя). Кроме того, предлагаются комнаты в домах «Шмель» и «Стрекоза» (300 руб. в сутки с человека).

Нельзя не сказать про базу отдыха «Вороний хутор», что неподалеку от горнолыжных склонов Коробицына. Клиентам предлагается двенадцать комфортабельных коттеджей (каждый дом рассчитан на 6–8 мест). Дома стоят на самом берегу лесного озера Борисовского. Так что катание на лодках обеспечено. Зимой отдыхающие могут взять напрокат снегоход, в теплое время года – квадроцикл. Стоимость аренды от 6 тыс. руб. в сутки за шестиместный коттедж (в выходные 8 тыс. руб.). Оптом дешевле: арендовать коттедж на недельку вы можете за 36 тыс. руб., на месяц – за 130 тыс.

Любителям экстрима просто необходимо посетить базу отдыха «Красное озеро» в поселке Коробицыно, славящемся горнолыжными спусками. На «Красном озере» вам предложат в аренду комфортабельные коттеджи на 2–11 человек. Стоимость суточного проживания – 2,2–7,9 тыс. руб. (в выходные и праздники 3,4–11,9 тыс. руб.). Обратите внимание: 1 декабря этого года плата повышается, она составит 2,2–9 тыс. руб. в будни и 3,4–13,8 тыс. руб. в выходные.

Хотите просто спокойного отдыха? К вашим услугам трехэтажный коттедж «Сторожевая корова» в пос. Мичуринское. В нем 12 номеров, двух- и трехместные. В коттедже есть столовая, каминный зал с музыкальным центром, бильярд, сауна, душ, открытая терраса. Место в двухместном номере обойдется в 20 евро в сутки (только будние дни). Суточная аренда всего коттеджа в будние дни – 400 евро, в выходные (с пятницы по воскресенье) – 650 евро; за двое суток 900 евро.

В Приозерском районе находится крупная база элитного отдыха Green Village. Это 28 уютных, в финском стиле коттеджей на 6 человек. В каждом предусмотрены меблированная гостиная, оборудованная кухня, камин, сауна или душевая кабина с эффектом турецкого пара. Суточная аренда коттеджа в будни обойдется в

9 тыс. руб., с пятницы по воскресенье – 13 тыс. С 31 декабря цены повысятся, насколько именно – пока неизвестно.

Коттеджи с оригинальным названием «На хуторе у Папика» расположены среди великолепной природы, в экологически чистом районе на берегу реки Вуоксы. Здешние живописные места будто специально созданы для отдыха, охоты и рыбалки. Главная достопримечательность – уникальная церковь, построенная прямо на скале (рядом с хутором). Эта церковь вошла в Книгу рекордов Гиннесса, как единственная в мире, построенная на крошечном островке. Коттедж у Папика можно арендовать за 8 тыс. руб. в сутки (дом на 8 человек). При размещении от 8 до 12 человек – 1000 руб. с человека.


Орлиные горы да замки летучих мышей
Всеволожский район привлекателен прежде всего близостью к Санкт-Петербургу. Здесь знаменитые поселки Токсово, Кавголово, Васкелово, Лемболово – традиционные места отдыха петербуржцев. Кавголовские холмы – популярны у любителей горнолыжного спорта. Оборудованные подъемниками трассы, гостиницы, рестораны и кафе, базы проката спортивного оборудования.

Во Всеволожском районе снять на денек-другой можно коттеджи комплекса «Сярьги», «Замок «Летучая мышь», «Вилла в лесу», «Юкки», «Орлиная гора», «Северный склон» и др.

Ценители горных лыж наверняка по достоинству оценят горнолыжный курорт «Северный склон» (поселок Токсово). Помимо гостиницы и мотеля здесь можно поселиться в одном из комфортабельных коттеджей, рассчитанных на 2–6 человек. Стоимость проживания в будни – 3,4–4,7 тыс. руб, если приедете на выходные – 6–7,5 тыс. руб. Имеется VIP-коттедж на 6 человек. Арендовать его можно за 15 тыс. руб. При заезде в зависимости от класса коттеджа с вас возьмут залог 1–5 тыс. руб.

«Северный склон» привлекает не только лыжников. На территории курорта есть каток, теннисные корты, волейбольная и футбольная площадки, поле для игры в пейнтбол, легкоатлетическая площадка, площадки для бадминтона, тренажерный зал, бильярд (русский и пул).

Любителям уединенного отдыха, возможно, понравится коттедж «Вилла в лесу». Он находится примерно в 40 км от города и в 100 метрах от Лемболовского озера. Это тихое место, которое идеально подходит как для корпоративной вечеринки, так и встречи с друзьями. Коттедж в стиле «Венецианская вилла» рас-считан на 8 основных и 4 дополнительных места. На участке есть специально оборудованное место для приготовления шашлыка, удобный подъезд, парковка и гараж для машин. В будние дни аренда виллы обойдется 10 тыс. руб./сутки. В выходные, естественно, дороже: 14 тыс. руб. За двое суток, с пятницы по воскресенье, – 21 тыс. руб.


И другое
Несколько интересных коттеджей для уик-энда есть и в Лужском районе, который находится на юге Ленинградской области, в 140 км от Санкт-Петербурга, в бассейне реки Луги и ее притоков. Это, к примеру, коттеджи «Аврора», «Мишкина дача», «Аннушка», «Луга», «Зеленый огонек».

В Волховском районе, недалеко от древней столицы Руси, можно снять коттедж на базе отдыха «Вережица», «Усадьба Карабаса», на турбазе «Ладога».

Восстановить потраченные силы можно в центре отдыха «Аврора», что в 115 км южнее Санкт-Петербурга по Киевскому шоссе, под Лугой, в живописном сосновом лесу на берегу Волочанского озера. «Аврора» представляет собой комплекс комфортабельных коттеджей и летних домиков. Территория находится под круглосуточной охраной. Это, кстати, одно из важнейших достоинств крупных коттеджных поселков и баз отдыха. Согласитесь, жить в арендованном домике, к которому в любой момент может подойти зверь из лесу или бандит (бывает, оттуда же), не слишком приятно. Стоимость аренды коттеджа в «Авроре» варьирует от 2,5 тыс. руб. (двухместный коттедж) до 7,6 тыс. (коттедж «люкс» на шесть человек) в сутки.

И последнее. Некоторые коттеджные поселки и базы отдыха в настоящее время уже предлагают клиентам так называемые «новогодние пакеты». В них входит проживание (как правило, с 29 или 30 декабря по 2 или 3 января), новогодний банкет, определенный набор зимних развлечений. Но большинство загородных рантье еще не определились с новогодними ценами. Так что звоните, интересуйтесь. Лучше быть первым и иметь возможность выбора, чем потом довольствоваться «тем, что осталось».

«Собственник» не раз писал о развитии ипотеки, о ее большей доступности, но взглянем на ситуацию с другой стороны. С чем сталкиваются собственники заложенной квартиры? Что они могут сделать со своим имуществом, а что противозаконно?

Когда квартира является предметом залога (ипотеки), в любом случае это обременение, которое накладывает определенные ограничения по распоряжению имуществом.
Если собственник незаложенной квартиры вправе свободно и по своему усмотрению совершать различные сделки с жильем, то собственник-залогодатель ограничен в этих возможностях. Так, в соответствии с Законом об ипотеке, можно продать квартиру, которая является предметом ипотеки, только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В России банки в очень редких случаях идут навстречу залогодателю и разрешают продажу предмета ипотеки. Такая же ситуация возникает при попытке эту квартиру подарить, обменять или внести ее в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества, общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива. Все данные действия должны быть согласованы с залогодержателем.

Но данные правила ничтожны по отношению к наследованию. Залогодатель, то есть заемщик, вправе завещать свое заложенное имущество любому лицу и в любое время. Банк-залогодержатель не вправе ограничивать залогодателя в этом. И, что бы ни было написано на эту тему в договоре об ипотеке или ином соглашении банка и клиента, этот пункт будет признан ничтожным.

Если все же владелец заложенной квартиры как-то умудрился продать или другим образом совершил сделку по отчуждению этой недвижимости, то залогодержатель вправе потребовать признания сделки недействительной. Стороны сделки будут обязаны вернуть друг другу все полученное по сделке. Но это не самый худший вариант, потому что банк вправе потребовать досрочного исполнения всех обязательств по договору и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. Так что продавцу заложенной недвижимости придется срочно искать деньги, чтобы вернуть взятый кредит, а покупателю будет не слаще. Если будет доказано, что приобретатель заложенного имущества в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением закона, он несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства вместе с должником по этому обязательству. Иными словами, расплачиваться с банком они будут вместе…
Если заложенное имущество отчуждено с нарушением правил тем членом семьи, который не является должником по обеспеченному ипотекой обязательству, то солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

Если все же разрешили продать…


Если случилось чудо и вам разрешили продать заложенную квартиру, то данная информация будет полезна тем, кто ее купил, то есть вашим покупателям. Необходимо помнить, что при переходе права собственности на квартиру или иное заложенное имущество ипотека не прекращается! В соответствии с Законом об ипотеке, лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
То же самое касается и случая с наследством. Если залогодатель умер, то указанная квартира переходит к его наследникам, которые и должны будут исполнять обязательства по договору ипотеки. Избежать этого можно только в случае отказа от наследства. Но тогда такие наследники не могут претендовать на данную квартиру. Кроме того, отказ от наследства не может быть впоследствии взят обратно!

Если заложенная квартира перешла по наследству к нескольким лицам, каждый из них отвечает по обязательствам соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.

Получается, без согласия залогодержателя практически ничего нельзя сделать со своим имуществом? На самом деле можно. Например, без согласия залогодержателя законом разрешено сдавать заложенное имущество в аренду или внаем. Все полученные от этого доходы будут принадлежать залогодателю. Можно также передавать заложенное имущество во временное безвозмездное пользование.

Важно только помнить, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срока ипотеки. Если же залогодержатель наложит взыскание на заложенное имущество, то все права аренды и иные права пользования этим имуществом прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд – с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем.

Последующая ипотека

Квартира, дом или иное заложенное имущество, которые уже заложены по договору ипотеки (предшествующая ипотека), можно отдать в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Другими словами, если квартира уже находится в залоге, то эту же квартиру можно вновь отдать в залог – это и будет последующая ипотека.
Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если в предшествующем договоре ипотеки содержатся условия, на которых может быть заключена последующая ипотека, то договор должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю обо всех предшествующих ипотеках до заключения договора. Если залогодатель нарушит данное обязательство, то банк по последующему договору вправе требовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков. Если, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, залогодатель заключил последующую ипотеку, суд по требованию предшествующего залогодержателя может признать договор об ипотеке (последующей) недействительным. И произойдет это независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.
Конечно же, данное правило неприменимо, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица. Таким образом, в одних случаях вы можете, согласовав свои действия с банком, продать, подарить заложенную квартиру и даже отдать квартиру в последующий залог. Но в большинстве случаев в договоре ипотеки банки указывают на запрет залогодателя совершать данные сделки. В любом случае внимательно читайте договор, чтобы в дальнейшем залогодержатель не стал требовать от вас досрочного исполнения всех обязательств и расторжения договора.

Как известно, в настоящее время ставка рефинансирования Центробанка составляет 10% годовых. Банки и простые граждане являются в равной степени участниками рынка. То есть и первые и вторые имеют деньги, которые могут либо давать в кредит, либо же сами участники рынка могут брать кредит.

Банки стараются брать кредит максимум под 10% годовых. А у населения они берут кредит и того значительно по меньшей процентной ставке.


Ни один банк не берет кредит у населения (а вклад по депозиту и есть кредит банка) по ставке, превышающей 10%.

А если и берет, то сроком на несколько лет, и с процентом, не сильно отличающимя от 10%. В то же время банки уговаривают население брать кредиты по ставкам, значительно превосходящим 10% годовых! Но если банки сами такие умные, то почему они считают, что население такое глупое? :)

Давайте возьмем карандаш и посчитаем, насколько «выгодна» ипотека. Примем за основу, что нашелся какой-то сердобольный банк, который нам дает кредит под 10% годовых без всяких других накруток.

Но сначала, чтобы было с чем сравнивать, оценим наши возможности без ипотеки.

Во-первых, если вы не в состоянии каждый месяц выкладывать 50 тысяч рублей, то про ипотеку вообще не имеет смысла говорить - не расплатитесь!:)

Итак, допустим, мы хотим приобрести однокомнатную квартиру в Москве стоимостью в 3 миллиона рублей.

Откладывая 50 тысяч рублей каждый месяц, за год мы сможем отложить 600 тысяч рублей. Положим их на депозит под 10% годовых. Через год мы получим: 600 тысяч + 60 тысяч (это проценты) + новые 600 тысяч отложенных за год. То есть через год будем иметь 1260 тысяч рублей.

Еще через год получаем: 1260 тысяч + 126 тысяч (проценты) + 600 тысяч отложенных. Итого имеем 1986 тысяч рублей. На следующий, третий год будем иметь: 1986 тысяч + 198 тысяч (проценты) + 600 тысяч отложенных денег. Итого 2780 тысяч рублей.



То есть через четыре года мы смело можем покупать квартиру. За нее мы выложим ровно столько, сколько с нас требуют, то есть 3 миллиона рублей.

Теперь посчитаем тоже самое, но с ипотекой.

Итак, мы берем кредит на 3 миллиона рублей на десять лет. Первый год мы должны вернуть банку одну десятую кредита + проценты за год. Если я не прав, то поправьте меня. Только не засоряйте свои возрожения деталями, которые не меняют существенно картины.

Итак в первый год я должен вернуть 300 тысяч кредита + 300 тысяч процентов. На второй год я снова должен вернуть 300 рублей кредита, но уже 270 тысяч процентов, так как сумма займа уменьшилась. То есть всегда я буду каждый год возвращать сумму, равную 300 тысячам рублей по возврату кредита + проценты, которые каждый год будут на 30 тысяч рублей меньше.



В итоге будет переплачено больше полтора миллиона рублей.

Причем эта кабала будет длиться десять лет! Вы просто будете не в состоянии погасить кредит раньше срока, так как максимально за год зарпалата вам позволяет выложить только 600 тысяч рублей (это при условии, что в вашей жизни все будет гладко).

Ставку в отставку

Интерес к ипотечному кредитованию в России продолжает расти. По данным Росрегистрации, в прошлом году в России с привлечением заемных банковских средств было приобретено более 200 тыс. единиц жилой недвижимости, а за первое полугодие 2007 года в денежном выражении объем выданных ипотечных кредитов составил 70% от аналогичного показателя всего прошлого года. В Московской области каждая десятая сделка с недвижимостью являлась ипотечной. Это касается не только вторичного рынка недвижимости. Так, на объектах, возводимых СУ-155, по данным на 1 октября, за текущий год заключено 782 договора с привлечением кредитных средств на 2,9 млрд руб. Ожидается, что за весь год будет заключено около 1,1 тыс. ипотечных договоров более чем на 4 млрд руб.

Причины роста популярности ипотечного кредитования вполне понятны. "Ставки по ипотечным кредитам в последние несколько лет как в валюте, так и в рублях постепенно снижаются,-- говорит Елена Шилина, старший вице-президент по развитию первого сервисного ипотечного банка -- ИпоТек Банка.-- Это обусловлено увеличением конкуренции на ипотечном рынке, приходом федеральных игроков на региональные рынки и постепенным снижением стоимости фондирования".

Постепенное повышение доступности ипотечного кредитования запланировано и на государственном уровне -- концепцией развития унифицированной системы ипотечного жилищного кредитования (это часть федеральной целевой программы "Жилище"). В ней прогнозируется ежегодное уменьшение средних ставок по кредитам на 1%. В частности, в нынешнем году они должны находиться в пределах 10,5-11%. Поскольку, как следует из статьи 75 Конституции РФ, денежной единицей в Российской Федерации является рубль, то и в данном случае речь идет о ставках на рублевые кредиты.

Между тем реально на сегодняшний день в этот промежуток редко попадают даже долларовые кредиты, ставки по которым ниже рублевых. По данным Банка России, на 1 января 2007 года средняя ставка рублевых ипотечных кредитов составляла 13,7% (при этом средний срок погашения кредитов составил 15,2 года), а по валютным кредитам -- 11,4%. За прошедшие 10 месяцев ситуация, безусловно, изменилась, но в прогнозируемые рамки так и не вписалась. По ситуации на середину октября нынешнего года индекс ипотечных ставок (его рассчитывают участники проекта "Квадрум. Недвижимость России" на основе усредненных данных по 50 крупнейшим в России банкам) по рублевым кредитам, выданным на пять лет, составил 12,3 %, на 15 лет -- 12,5%, на 30 лет -- 12,9%, а по долларовым -- 10,6, 11 и 11,4% соответственно. При этом, по данным исследования, проведенного ИБ "Траст", в разных банках рублевые ставки по ипотечным кредитам варьируются от 10,5 до 18,5%, а долларовые -- от 9,5 до 15,5%. Впрочем, уточняют в СУ-155, "по ряду банков появилась ставка до 8% годовых". Но все же это исключительные случаи.

Долларовые повадки

Любопытен иной момент: на фоне отрицательной динамики курса доллара процентные ставки по долларовым кредитам на несколько пунктов ниже, чем по рублевым. С точки зрения банка, это само собой разумеющееся явление. "Ставка по кредиту привязана к стоимости денег для банков",-- говорит Алла Цытович, вице-президент по развитию DeltaCredit. А Наталья Грязнова, начальник отдела продаж ипотечных продуктов Экспобанка, добавляет, что "длинные дешевые деньги банки привлекают, как правило, в виде иностранных займов либо при помощи выпуска и продажи ипотечных ценных бумаг (этот вид привлечения еще довольно слабо развит в России)".

"Долларовое фондирование (длинные деньги) для банков как в рамках секьюритизации, так и в рамках простого заимствования продолжает быть доступнее, чем рублевое фондирование",-- резюмирует Елена Шилина. И как результат, ставки по долларовым кредитам оказываются ниже. Что для заемщиков, уже больше года наблюдающих падение курса доллара, все равно кажется довольно странным: по ипотечным кредитам, взятым около года назад, заемщики сейчас расплачиваются с минимальными процентами. Если, конечно, произвести пересчет возвращаемых сумм в рубли.

Для того же, чтобы рублевые кредиты по объему отданных на их погашение средств стояли по крайней мере вровень с долларовыми, курс доллара должен начать расти. Например, взятые сегодня на пять лет кредиты в долларах и рублях по нынешним средним для такого периода ставкам сравняются, если доллар к моменту полного погашения кредита достигнет 28-29 руб. Что, к слову, и прогнозируют правительственные структуры. Но произойдет ли это в действительности, сегодня не знает никто.

Далеко не все заемщики готовы экстраполировать текущую ситуацию на валютном рынке в будущее либо прислушиваться к прогнозам правительства. Некоторые используют совсем иные ориентиры. Прежде всего речь идет о региональных заемщиках.

"Рублевые ипотечные кредиты сейчас наиболее востребованы в регионах,-- говорит Наталья Грязнова.-- По моему мнению, одна из причин их популярности связана с тем, что первым со своими программами кредитования в регионы вышло АИЖК, именно за счет региональных операторов которого и происходит массированное распространение ипотеки в регионах, а АИЖК на сегодняшний день предлагает только рублевые ссуды". Как следствие, у банков, активно работающих в регионах, процент выданных рублевых ипотечных кредитов довольно высок. Например, у DeltaCredit две трети выданных ипотечных кредитов -- рублевые. В то же время в Москве, городе с другой ментальностью, ситуация принципиально иная -- до 80% ипотечных кредитов выдается в долларах.

Разворот курса

После ипотечного кризиса в США ситуация несколько изменилась. "На сегодняшний день в связи с ипотечным кризисом на Западе у многих российских банков появились сложности с финансированием,-- отмечает Елена Кураткина, руководитель отдела ипотеки Первой ипотечной компании.-- Есть и такие кредитные организации, которые негласно прекратили выдачу ипотечных кредитов. Можно ожидать, что в ближайшем будущем ряд банков повысят процентные ставки по ипотечным кредитам и ужесточат требования к заемщикам. Поэтому процедура получения ипотечного кредита не стала проще".

"Теперь инвесторы не спешат размещать свои средства в ипотечные активы, вследствие чего банки будут вынуждены кредитовать частично за счет своих средств, стоимость которых совсем другая, и поэтому будут вынуждены увеличивать ставки по ипотечным кредитам,-- говорит Наталья Грязнова.-- Увеличение же ставок по долларовым кредитам спровоцирует незначительный рост ставок по рублевым ссудам, поэтому разница в ставках по рублевым и долларовым ипотечным кредитам останется на прежнем уровне".

Но если, хоть и временно, из линейки банковских продуктов исчезают одни кредиты, то должны появиться новые. Например, в иных валютах. Что и произошло. Прежде всего речь идет о швейцарских франках, ипотечные кредиты в которых можно взять в Банке Москвы. Причем ставка по ним самая низкая из всех представленных сегодня в России -- 7% годовых. "С конца мая мы начали выдавать ипотечные кредиты в швейцарских франках. Поскольку эта валюта является одной из самых стабильных в мире, именно в ней выдается большинство ипотечных кредитов в странах Восточной Европы уже на протяжении достаточно долгого времени",-- говорит заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов.

Представители иных банковских структур не столь добродушно относятся к нововведению. Например, в ИпоТек Банке не планируют запускать ипотечное кредитование в экзотических валютах, и Елена Шилина объясняет эту позицию так: "Я считаю, что потребители зачастую ловятся на низкую декларируемую ставку в так называемых экзотических валютах и не осознают до конца, что берут на себя риски изменения курса неизвестной для них валюты, тем более не могут просчитать эти риски и, таким образом, потенциально не могут правильно рассчитать свои расходы в будущем. Конечно, кажется, что ничего драматического не может случиться с курсом, например, швейцарского франка или японской иены в ближайшее время, но мы должны помнить, что ипотека берется не на год или два, а на 15-25 лет. Я также считаю, что кредитные эксперты в банках не могут квалифицированно объяснить клиентам последние тенденции изменения курсов валют и факторы, влияющие на курс валют, так как они не являются специалистами в этом вопросе.

Считать жилым

Между тем есть еще одна валюта, значительно более понятная для заемщиков, чем франки и иены. Это евро. Однако в общем объеме выдаваемых ипотечных кредитов доля кредитов в евро крайне мала. По мнению представителей Инвестсбербанка, например, спрос со стороны клиентов на кредиты в евро практически отсутствует. Что странно: курс евро растет плавно и умеренно (за десять месяцев 2007 года он изменился на 2,7%). Процентные же ставки по кредитам в евро в среднем на два пункта ниже, чем по рублевым, и практически соответствуют ставкам по долларовой ипотеке. Исключение составляет лишь Сбербанк, где ставки по кредитам в евро выше, чем по рублевым. Впрочем, в этом банке та же картина наблюдается и c долларовыми кредитами.

Просчитаем на примере, действительно ли кредиты в евро на сегодняшний день не представляют интереса для заемщиков. Для этого сравним выплаты по ипотечным кредитам на сумму, эквивалентную $150 тыс., взятым в конце прошлого года на пять лет в трех разных валютах -- долларах, евро (€113,754 тыс.) и рублях (3,954 млн). Процентные ставки по каждому из них возьмем средние, характерные для такого рода кредитов (10,5% для кредита в евро, 10,6% для долларового и 12,4% для рублевого). Предположим, что платежи будут дифференцированными и ежемесячными. Просчитав размер выплат за десять месяцев нынешнего года, для удобства сравнения мы привели все платежи к общей денежной единице -- рублям.

Как и можно было ожидать, в рассматриваемом временном периоде наиболее выгодным оказался долларовый кредит. Выплаты по нему за десять месяцев оказались (в пересчете на рубли) почти на 8,4% меньше, чем по рублевой ипотеке, и на 2,1% меньше, чем по кредиту, взятому в евро. Если курс доллара и дальше продолжит демонстрировать отрицательную динамику, то по долларовому кредиту погашение за первый год пройдет практически беспроцентно (при пересчете на рубли).

Кредиты в евро на втором месте (выплаты в пересчете на рубли на 6,2% меньше, чем по рублевым). Рублевые же оказались аутсайдерами.
Сохранится ли такая картина на протяжении четырех последующих лет погашения кредита, сказать трудно. Банкиры пока делают прогнозы лишь на краткосрочные периоды (один-полтора года). Например, экономист Альфа-банка Наталия Орлова предвидит такую ситуацию: "Мы ожидаем, что к концу года доллар будет стоить 24,5 руб., наш прогноз на конец 2008 года -- 23,5 руб.". Однако правительственные структуры в более отдаленном будущем (четыре-пять лет) предполагают, что курс доллара поднимется и достигнет 28-29 руб. Поэтому сказать определенно, в какой валюте сейчас следует брать ипотечные кредиты, нельзя. Можно выбрать либеральную стратегию заимствования. Вот что говорит по этому поводу Елена Шилина: "Любой клиент, берущий ипотечный кредит, прежде всего хочет быть уверен, что у его семьи ежемесячно будет хватать денег для погашения этого кредита. Таким образом, для наибольшего комфорта клиента, который просто хочет купить квартиру, а не играть на валютном рынке, мы рекомендуем брать кредиты в валюте, к которой индексирована зарплата". Тем же, кто играть хочет, можно делать ставку на иностранные валюты. В конце концов, если ситуация с курсом валюты кардинально изменится, для заемщика всегда существует возможность перекредитования.

Болгария – страна, расположенная на берегу Черного моря и известная у нас, пожалуй, каждому. Многие проводили здесь летние каникулы еще в школьные годы и теперь, обзаведясь собственными детьми, стремятся вывезти их на теплое море, погрузить своих чад в дружелюбную атмосферу солнечной страны.

В этом плане Болгария представляет прекрасные возможности: побережье достаточно велико, что бы выбрать подходящий именно вам регион и, в то же время, страна относительно мала, что позволяет ей оставаться домашней и дружелюбной для своих гостей.После отдыха в отелях, многие задумываются о приобретении собственной недвижимости в Болгарии, при этом немаловажным считается и факт удачного вложения капитала. В данном случае можно говорить о небольших частных инвестициях и приобретении недвижимости, как о самом распространенном в мире способе частного инвестирования, и об инвестициях более крупного масштаба.

Частные инвестиции – это, фактически, покупка одного или нескольких объектов недвижимости с целью их последующей перепродажи. С этой точки зрения Болгария подходит как нельзя более кстати: изначально невысокая стоимость, стабильный рост цен, широкий выбор. При этом инвестировать в недвижимость в Болгарии лучше на стадии строительства – как и в России, в таком случае само завершение строительства дает автоматическое повышение цен на готовый объект. При такого рода инвестициях нельзя забывать о ликвидности и о факторах, на нее влияющих: расстояние до моря, развитости инфраструктуры, и уровне самого дома, в котором вы планируете приобрести квадратные метры. Так же не стоит забывать и о том, что среди курортной недвижимости большим спросом пользуются квартиры меньшего метража. Поэтому, если есть финансовая возможность, вместо того, чтобы приобрести одну квартиру на 80 кв. метров, лучше приобрести две квартиры по 35 кв. метров – их и проще продать, и дорожают они несколько быстрее.

Если говорить об инвестициях в болгарскую недвижимость в более крупных размерах, то один из самых распространенных способов – приобретение участков под застройку в выгодном месторасположении с последующей его перепродажей. Или же ведение «полного» цикла: от поиска участка сельскохозяйственной земли и вывода его в участок под застройку, с последующим строительством жилого многоквартирного комплекса. Последний вариант в Болгарии – как сам прибыльный в финансовом плане, так и самый затратный по временным ресурсам.

В обоих случаях для наилучшего вложения средств нужно определиться с вашими потенциальными покупателями: кто это будет? Немцы, русские, англичане? У каждой нации есть свои предпочтения не только по районам и городам Болгарии, но даже по определенным жилым комплексам.Конечно, перед тем, как принимать решение об инвестировании средств в недвижимость Болгарии, лучше всего проконсультироваться со специалистами, которые смогут предложить вам еще в России несколько вариантов на выбор, что существенно сэкономит ваше время пребывания в стране и сделает вашу поездку в дружелюбную Болгарию не только полезной, но и приятной.

Аренда квартир - эконом класса.
Этот класс сдаваемых квартир является самым востребованным на рынке аренда квартир в Москве. Средняя стоимость аренды данных квартир колеблется в следующих пределах:
- аренда однокомнатной квартиры обойдется вам от 600 долларов США до 1000 долларов США за один месяц аренды квартиры;
- аренда двухкомнатной квартиры будет составлять от 800 долларов США до 1500 долларов США за один месяц аренды соответственно;
- аренда трехкомнатной квартиры составит примерно от 900 долларов США до 2000 долларов США за один месяц аренды квартиры.
Хотя стоит заметить, что все чаще владельцы сдаваемых квартир предпочитают отечественный рубль в виде валюты за оплату аренды квартиры. И это понятно рубль все больше завоевывает доверие среди населения.
И что же такое эконом класс сдаваемых в аренду квартир в Москве?
Это квартиры, как правило, расположенные в спальных районах города Москвы, или в не престижных, промышленных районах города.
Ожидать чего-то особенного от подобных квартир, как в плане расположения, так и в плане ремонта не приходиться!
Конечно, если сдаваемая в аренду квартира располагается, к примеру, в районе Бирюлево и стоимость арендной платы будет составлять 900 долларов США за месяц аренды, то конечно можно рассчитывать на более или менее хороший ремонт и наличие мебели и бытовой техники. Но если сдаваемая квартира будет располагаться, к примеру, в районе станции метро Коломенская и стоить те же 900 долларов США, то в такой квартире нужно делать самому ремонт, вам сильно повезет, если ремонт который есть, в подобной квартире был сделан лет пять назад! И с мебелью тоже не все гладко, скорее там будет набор из мебели которой давно пора на свалку, ну и то же самое с бытовой техникой. И стоит помнить, что в пример приведенный выше взята аренда однокомнатной квартиры!
Обязательно, существуют истории, которые рассказывают друг другу о том, что знакомый моего знакомого снимает квартиру всего за 500 долларов и в этой квартире и евроремонт и мебель чуть ли не антикварная и хозяин душка. Но поверте – это всего лишь история!

Владельцы сдаваемых квартир эконом класса не спешат делать ремонт, покупать новую мебель и тем более бытовую технику. Вы спросите почему, а потому, что, даже сделав ремонт и купив мебель, данная квартира особенно не повысит своей стоимости, а мороки и вложений потребует массу. Хорошо если владелец сдаваемой в аренду квартир будет согласен, вывезти мебель, а если нет, то так и придется жить в собрании из истории жизни бабушек!

Немного о домах, в которых располагаются сдаваемые квартиры. Это, как правило, дома следующих типов:

- панельные дома («хрущёвки»), метражи в данных домах маленькие, квартиры малогабаритные;

- панельные дома, построенные позже правления Хрущева, но тоже остается желать лучшего;

- новостройки – это самое лучшее, что может желать арендатор. Новый дом, будь он панельный или нет, но это новый дом. Но есть одно, но подобные дома, как правило, располагаются, в районах достаточно далеко удаленных от станций метро и там постоянно будет идти ремонт квартир и может именно на том этаже, на котором будет располагаться и ваша квартира!

Теперь вернемся к вопросу о мебели, наборная, наборно-гарнитурная, и гарнитурная, что же это за градация такая?
Наборная мебель – само слово «набор» уже говорит само за себя. Подобную мебель набрали или собрали, а из каких мест, хорошо, если это осталось от бабушек и дедушек или привезли с дачи, а если её набрали на ….. Но все же это мебель и вам, конечно, решать в выборе, хотя как писалось ранее можно попросить вывезти данную мебель. Но не все владельцы сдаваемых квартир пойдут на такой отчаянный шаг!

Наборно-гарнитурная – это лучший вариант, так как в данном случае можно увидеть достойные варианты комплектации сдаваемой квартиры мебелью. В большинстве случаев – это опять же далеко не новая, но гарнитурная мебель или подходящая друг другу по цвету или по каким-то внешним сходствам. Это лучший вариант, если у вас нет своей мебели!

Гарнитурная – это самый отличный вариант. Гарнитур он и есть гарнитур и так как он весь в сборе то можно рассчитывать на то, что он не совсем старый!

Остался вопрос бытовой техники.

В основном можно полностью рассчитывать, что в сдаваемой в аренду квартире будет холодильник. С телевизором могут быть проблемы, хотя можно попросить и может быть, вам привезут телевизор, но как его смотреть - это уже будет ваше дело. Стиральная машина, крайне редко будет стиральная машина автомат. Хотя бытовая техника стала сейчас настолько доступна, что данная ситуация меняется в лучшую сторону.


Подводим итог.

Квартиры эконом класса самые дешёвые на рынке аренды квартир, но и самые востребованные. Найти хорошую квартиру самому практически невозможно, с помощью агентства возможно, но нужно быть очень оперативным, так как иногда можно просто не успеть, даже увидеть понравившийся вариант сдаваемой квартиры.

Почему спросите вы? Очень велик спрос на аренду квартир эконом класса.

Если вы надумали снимать подобную квартиру, то необходимо всегда иметь при себе деньги и быть готовым тут же после просмотра заключить договор найма.
Желаем вам успеха, если вы соберетесь искать самостоятельно!


Если вы хотите не искать, а хотите просто снять квартиру то обращайтесь в наше агентство недвижимости.

Свою заявку вы всегда можете оставить на нашем сайте или связаться с нашим оператором по телефону:
8(495)518-19-12.

Где и как оформить ипотечный кредит на покупку жилья?

Для получения ипотечного кредита можно обратиться в банк напрямую или к ипотечному брокеру.

В первом случае получение информации происходит об условиях кредитных продуктов, формировании пакета документов заемщика, технологии проведения сделки только одного из кредиторов.

Во втором же случае клиент получает наиболее полные и максимально достоверные данные обо всем рынке ипотечных кредитных предложений, а также сведения об объектах недвижимости, находящихся в продаже на этот момент, и технологии покупки жилья. Преимуществом обращения к брокеру могут быть также и дополнительные преференции. Банк может предлагать клиентам ипотечных брокеров отмену или снижение комиссии банка за рассмотрение заявки или оформление кредита, разрабатывать специальные временные предложения по изменению существенных условий кредитного продукта (уменьшение или отсутствие первоначального взноса, снижение процентной ставки, увеличение срока кредита и т.д.), предоставлять дополнительную возможность в получении кредита в день сделки.

Семь шагов к своей квартире через ипотеку

Первый шаг — Принять решение о покупке квартиры.

Второй шаг — позвонить в агентство и получить первичную информацию по телефону.

Третий шаг — личная встреча с ипотечным брокером. На консультации уточняются все пожелания клиента, на основании которых подбираются наиболее оптимальные варианты приобретения жилья с помощью ипотечного кредита.

Четвертый шаг — собрать пакет документов, необходимых для кредитного комитета.

Пятый шаг —- получение уведомления, которое дается после решения о выдаче кредита, в котором указаны все условия, на которых дается данный кредит. Имея такое уведомление, человек уже может начать подбор квартиры. Когда квартира выбрана, начинается процесс подготовки ее к сделке. Документы на жилье предоставляются в банк, делается оценка рыночной стоимости квартиры.

Шестой шаг — подписание договора купли-продажи и кредитного договора, передача первоначального взноса продавцу и регистрация сделки. На регистрацию ипотечной сделки отводится 7 дней, по истечении которых покупатель получает свидетельство о праве собственности с обременением.

Седьмой шаг — выдача кредита продавцу, оформление страховки покупателем и самое приятное - переезд в новое жилье.

При совершении стандартной сделки с недвижимостью достаточно участия профессионального риэлтора, который обладает минимальным набором юридических знаний, достаточных для ее совершения, в каждом агентстве недвижимости есть специалисты, которые печатают типовые договоры купли-продажи, сложностей тут никаких в общем-то нет.

Кроме того, в большинстве агентств юридическое сопровождение входит в предмет агентского договора по подбору или продаже объекта недвижимости.

В этом случае, юридическим сопровождением занимается профессиональный юрист компании. Например, в нашем агентстве все сделки проводятся только при наличии положительного правового заключения юриста, основанного на изучении полного пакета документов.

В каких ситуациях необходимо юридическое сопровождение

Профессиональное юридическое сопровождение, как правило, необходимо, в случае:

-специфики участников сделки;-специфики самого объекта сделки;-специфики расчетов;-нестандартной ситуации.

Так, если в качестве одной или обеих сторон сделки выступают юридические лица, в ряде случаев, необходимо предоставить дополнительные документы, например, решение высшего органа юр. лица об одобрении сделки, копии учредительных документов, бухгалтерских балансов, определить сумму активов предприятия, учесть необходимость уплаты налогов, что в свою очередь, может повлиять на цену объекта и содержание договора и т.д.

Кроме того, без профессиональной юридической поддержки не обойтись при совершении сделок со сложными объектами.

Например, если предметом договора купли-продажи выступает производственная база, в составе которой может насчитываться порядка ста самостоятельных объектов недвижимости, на каждый из которых нужно собрать соответствующие документы, правильно описать все объекты в договоре, участие профессионального юриста в данном случае значительно экономит время непосредственных участников сделки и гарантирует, что государственная регистрация будет произведена в минимальные сроки, без приостановок и прочих проблем.

Участие юриста, в любом случае, дает клиенту уверенность в том, что его интересы будут защищены, и он избежит юридических проблем, поэтому независимо от сложности сделки, даже если она самая что ни на есть стандартная, но для человека это впервые и он чего-то опасается, следует прибегнуть к помощи профессионального юриста, который поможет не только сберечь нервы, но и разъяснит содержание документов, ответит на все интересующие вопросы и обеспечит «чистоту сделки».

Естественно, стоимость юридического сопровождения зависит от сложности сделки, непосредственно от объема работы, перечня документов, который юристу необходимо будет изучить и подготовить для ее совершения.

Все большее и большее количество людей сегодня решается на ипотеку. Причем, значительная часть рассматривает ипотеку, как альтернативу проживания на съемной жилплощади или совместно со старшими родственниками. По данным статистики, около 35% заинтересованных в ипотеке арендуют жилье. А это, с одной стороны, прямое доказательство их кредитоспособности, а с другой - мощный стимул в поиске путей решения жилищного вопроса. Действительно, суммы за аренду жилья часто сопоставимы с ежемесячным платежом по кредиту. Ну или, хотя бы, с процентами по нему. Так зачем же отдавать эти деньги "в никуда", если можно расплачиваться ими за собственное жилье?

Однако, как и в любом серьезном деле, здесь требуется достаточный объем информации и хорошая подготовка. Каковы же основные этапы ипотечного кредитования? На что нужно обратить особое внимание? И какие ошибки важно не совершить, чтобы сделка прошла максимально быстро и успешно? Во-первых, важна...


Реальная оценка своих потребностей и возможностей

Не нужно думать, что ипотека подарит Вам "царские хоромы" в лучшем районе города. То, на что Вы можете расчитывать, зависит от многих факторов: в первую очередь от платежеспособности, то есть, Вашей зарплаты и суммы, которую Вы сможете вностить ежемесячно в счет погашения кредита; затем, от обеспеченности квадратными метрами (в случае залога имеющейся недвижимости) и наличия собственных накоплений (на первоначальный взнос по кредиту); ну и, ко всему прочему, от возраста, образования, стажа, вида профессиональной деятельности, количества членов семьи, наличия иждивенцев, кредитной истории, "цвета" доходов, размера дополнительных расходов при оформлении сделки с недвижимостью и т.д. и т.п.

Совет 1: не пугайтесь вышеперечисленного списка влияющих факторов и не опускайте руки. В условиях жестокой конкуренции банки упрощают уловия кредитования и требования к заемщикам и часто идут навстречу своим клиентам. Например, если среднемесячный заработок Вашей семьи не так уж велик, - банк рассмотрит вместе с Вашими доходы Ваших родителей. У вас нет накоплений? - Есть программы кредитования без первоначального взноса. Нет собственных метров? - Берите займ под залог приобретаемого жилья. Ваш доход преимущественно серый или черный? - Сотрудники банка имеют свои способы добычи информации по подтверждению таких доходов. Безвыходных ситуаций не бывает. Нужно только найти правильный выход. Дальше необходимо...


Определение цели


Другими словами, Вы должны конкретно решить, что хотите приобрести с помощью ипотеки: квартиру, коттедж, блок в таунхаусе; на вторичном рынке или в новостройке; а может, Вам нужны средства на ремонт или дострой дачи. От этого выбора будет зависеть вид кредитной программы и сопутствующие расходы на оформление сделки с недвижимостью. Затем следует...


Выбор банка и ипотечной программы


Не раз уже писалось о том, что количество банков перевалило за сотню, а количество ипотечных программ исчисляется уже тысячами. Причем, нет ни одной программы, которая подошла бы каждому. Учитывая стартовые возможности, необходимо выбрать из огромного числа существующих подходящую именно Вам по всем параметрам кредитную программу. Здесь у Вас есть два пути...

- Обратиться к специализированной компании - ипотечному брокеру, сотрудник которого сам подберет программу, отвечающую Вашим требованиям, желаниям и возможностям; правильно оформит все необходимым документы, в том числе и заявку на кредит, подсказав, на что именно нужно сделать акцент, а чего лучше не указывать, для большей вероятности положительного решения; будет общаться с продавцами, оценочными и страховыми компаниями, нотариусом и другими участниками рынка жилья. Если же в данный момент по тем или иным причинам кредит для Вас недоступен, то брокер проведет планирование кредита на будущее, чтобы мечта могла осуществиться. Правда, найти действительно хорошего брокера не так то просто, да и стоимость его услуг колеблется где-то в районе 1-1,5% от суммы кредита. Так что, в некоторых случаях имеет смысл сэкономить и...

- Разобраться в программах самостоятельно. Практически все банковские программы по ипотеке представлены в Интернете, и информация о них регулярно появляется в прессе. Правда, отнестись к этому процессу нужно со всей серьезностью, потому как хорошее понимание предмета поможет избежать многих подводных камней и разочарований. На сайте ReatyPress.ru можно сравнить условия ипотечных продуктов и выбрать из них самый приемлемый, зайдя в раздел ипотечные банки.

На этом этапе Вам предстоит определиться с суммой кредита, валютой, процентными ставками и сроками кредитования.

Совет 1: Чтобы узнать возможную сумму, которую сможет выдать Вам банк, нужно умножить свой месячный доход на 82 (примерно).

Совет 2: При выборе валюты стоит обращать внимание на соответствие / не соответствие валюте доходов (если соответсвует, то Вы сможете обезопасить себя от возможных колебаний курса иностранной валюты).

Совет 3: Помните, что, чем больше срок кредитования, тем выше процентная ставка.

Совет 4: Не стоит отдавать предпочтение какому-то банку только потому, что у него самые низкие процентные ставки. Существуют дополнительные сборы за предоставление и обслуживание кредита, которые в некоторых случаях могут заметно увеличить полную стоимость кредита. Лучше сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты Вам будет необходимо сделать дополнительно, и какие дополнительные сборы Вам придется выплачивать в течение всего кредитного периода. Кроме того, процентная ставка, указанная кредитным учреждением, не всегда начисляется на реальный остаток. Например, изменение ссудной задолженности может учитываться при начислении процентов по прошествии 3-х месяцев после реального погашения основного долга, а это заметно повысит ваши выплаты за пользование кредитом. Таким образом, Ваша реальная процентная ставка по кредиту может оказаться намного выше номинальной.
На следующем этапе пути...


Заполнение анкеты на получение ипотечного кредита, оформление документов, андеррайтинг (проверка платежеспособности клиента и определение максимальной суммы его кредита)

Скажем сразу, оформление документов - занятие не из легких. Ситуации типа: "срок действия справки истек, несите новую" или "бланки заполнены неверно, начинайте с начала" - не редкость. Но, в основном, это, конечно, зависит от компенентности банка, организованности и слаженной работы всех звеньев в цепи ипотечной сделки.

Совет 1: При андеррайтинге следует постараться создать впечатление серьезного и ответственного человека. Не помешает одеться в деловом стиле и выучить ответы своей анкеты.

В стандартный набор документов для получения ипотечного кредита входит обычно: заявление заемщика; копия паспорта; копии различных свидетельств (о заключении/расторжении брака, о рождении детей, брачного договора); копия трудовой книжки; копии дипломов об образовании; справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка (если она не дает представления о реальном доходе, то потребуется справка, с подписью главного бухгалтера и печатью фирмы); квитанция об оплате сборов банка за рассмотрение заявки (если есть); копия водительского удостоверения; копия военного билета (если еще могут призвать в армию); копии документов, подтверждающих наличие движимого и недвижимого имущества; документ, подтверждающий стоимость объекта недвижимости (договор купли-продажи); свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости; документ, который подтверждает наличие суммы, составляющей разницу между суммой кредита и стоимостью приобретаемой квартиры (предъявляется при выдаче кредита).

Далее следует...

Поиск квартиры, подходящей по стоимости и качеству под условия кредитования и Ваши требования

Можно прийти в банк с готовым объектом недвижимости. В этом случае банк рассматривает все документы, при положительном решении оформляет кредитную документацию и выдаёт кредит. А, если Вы еще не уверены, в том, что банк даст Вам кредит, и у Вас пока нет подходящего варианта с жильём, банк принимает пакет документов, рассматривает их, озвучивает решение и сумму кредита, а Вам предоставляется время на поиск подходящей квартиры. Затем Вы приносите необходимые документы и юридическая служба банка рассматривает правильность оформления.


Регистрация права собственности

Как правило, при ипотечных сделках используется ускоренная регистрация за 2 недели. Обычная регистрация длится месяц. Часто, покупатель квартиры вынужден оплачивать этот расход, поскольку это является требованием продавца.


Страхование


За день до проведения сделки подписывается договор комбинированного страхования. Обязательны 4 вида страхования: жизни, трудоспособности, титула - права собственности и объекта недвижимости. В первую очередь проверяется право собственности - сколько раз происходил переход данного права, в течение какого времени. Если собственники менялись слишком часто, в страховании, как правило, отказывают. Страховщики анализируют, были ли прописаны в квартире несовершеннолетние, недееспособные, осужденные, при каких обстоятельствах они выписаны. Расходы по страхованию несет заемщик, но страхуются риски банка, и при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться в пользу банка.

Также на этом этапе банк анализирует техническое состояние дома, наличие несогласованных перепланировок в квартире. У каждого банка свои требования к перепланировкам. Нередко при наличии в квартире несогласованных перепланировок банки не соглашаются давать кредит до тех пор, пока продавец их не согласует или не приведет все в прежнее состояние. После того, как банк принял положительное решение, назначается день проведения сделки и день подписания кредитного договора с банком.

Несмотря на то, что подписание договора является ключевым этапом сделки, оценка квартиры сертифицированным специалистом также носит принципиальный характер. Без профессионала здесь не обойтись, потому как банки выдвигают целый ряд своих требований к покупаемой квартире. Случается, что выбранная клиентом квартира оценивается банком ниже стоимости, назначенной продавцом. В этом случае банк согласится дать кредит в размере 70-80% оценочной стоимости.

Если же квартиру ищет риелтор, то придется сначала внести залог, а затем как можно быстрее добираться до квартир, которые он предлагает. После одобрения квартиры риелтор вносит аванс и начинает собирать документы, которые затем отправляются на согласование к юристам банка, агентства недвижимости и страховой компании. Процедура одобрения и оценки длится от недели до четырех. Часто за это время квартира успевает подорожать, и сделка может сорваться.

Совет 1: Не оформляйте покупку квартиры без профессиональной технической экспертизы!
Любое утверждение продавца о техническом состоянии квартиры должно быть документально подтверждено. Помните, что покупая жилье на вторичном рынке, Вы имеете большую вероятность столкнуться со вздутием паркета или протеканием потолка, поэтому постарайтесь точно выяснить, когда в квартире последний раз делался капитальный и косметический ремонт. Для проверки технического состояния квартиры лучше всего нанять независимого технического эксперта, который по результатам осмотра составит письменное заключение, где будут указаны все достоинства и недостатки технического состояния данной квартиры на момент ее проверки.

Совет 2: Уделяйте особое внимание проверке юридической чистоты квартиры!
На профессиональном языке такая проверка называется "проверка чистоты титула". Данный термин подразумевает под собой выявление всех лиц которые имеют какие-либо права на данную квартиру или потенциально могут их иметь, проверку на наличие обременений со стороны третьих лиц и ущемление прав бывших владельцев квартиры в предыдущих сделках по отчуждению.

Совет 3: Внимательно изучайте все документы перед подписанием!
Никогда не подписывайте документы в спешке. Попросите у своего контрагента копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними, и если у Вас возникли вопросы, то постарайтесь их решить заблаговременно до момента подписания. Более предпочтительно было бы еще раз внимательно прочитать все бумаги перед их подписанием в момент заключения сделки.


Подписание договора


В обязательном порядке удостоверяется нотариусом. Важный момент - проведение расчетов между сторонами: как правило, заемщик, подписав кредитный договор, получает средства на свой счет. Затем снимает деньги со счета и в присутствии продавца закладывает их в банковскую ячейку. Продавец получает ключи от ячейки и подписывает договор о том, что получить доступ к ней он может только с зарегистрированным договором купли-продажи.


Получение ключей

После подписания акта приема-передачи квартиры, заемщик получает долгожданные ключи от квартиры. Несмотря на некоторые ораничения (невозможности перепланировки или аренды квартиры без согласования с банком или невозможности продажи и обмена жилья до полного погашения кредита), заемщик сразу становится ее собственником, может жить в квартире и прописывать там всех членов своей семьи. Дерзайте!